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Prix immobilier au m² — Centre Sud 2 (Vincennes)
L'essentiel
- La moitié des ventes s'est faite entre 8 860 €/m² et 10 240 €/m² en 2025, pour un prix médian de 9 610 €/m².
- C'est 12 % plus cher que la médiane de Vincennes (1er sur 17 quartiers).
- Dans ce quartier, le prix médian est stable sur un an, compte tenu du nombre de ventes : 9 120 €/m² en 2024 (53 ventes), 9 610 €/m² en 2025 (61 ventes), un écart de +5,4 % qui reste dans la marge d'incertitude (± 7 %).
- Pour un investissement locatif, le rendement brut indicatif d'un appartement est d'environ 3,7 %.
- Grande gare la plus proche : Paris Bercy Bourgogne - Pays d'Auvergne, à 3,5 km à vol d'oiseau (5,5 millions de voyageurs en 2024).
Données solides · 61 ventes : un prix médian représentatif du quartier.
Prix basés sur les ventes de 2025.
Prix au m² calculés sur les ventes DVF officielles (DGFiP, via Etalab) du quartier IRIS « Centre Sud 2 », environ 2 000 habitants — la maille la plus fine des statistiques publiques. Rendement brut indicatif = loyer d'annonce ANIL 2025 (appartement, charges comprises) × 12 ÷ prix médian DVF au m². Avant charges, taxe foncière, vacance et fiscalité ; au-delà de 12 %, le chiffre n'est pas affiché (ventes atypiques probables). Gares : SNCF Open Data (© SNCF, ODbL), distances à vol d'oiseau.
Louer ou acheter : pour 52 m² au prix médian des appartements du quartier en 2025 (499 720 €), loyer d'annonce ANIL 2025 ≈ 1 530 €/mois, charges comprises ; mensualité ≈ 2 210 €/mois sur 25 ans au taux moyen de 3,33 % (Banque de France, septembre 2026 ; 2 090 à 2 330 € à ± 0,5 point), hors assurance, charges et taxe foncière, après ≈ 89 950 € d'apport et de frais de notaire. Hypothèses et autres communes
Répartition des prix au m²
8 ventes sur 10 entre 8 310 et 11 000 €/m².
Chaque bande : 10 % des ventes (DVF 2025, 61 ventes). Trait : médiane.
Prix au m² par nombre de pièces — Centre Sud 2 (2025)
| Nombre de pièces | Prix médian (€/m²) | Ventes |
|---|---|---|
| Appartements | ||
| T2 · 2 pièces | 9 288 | 17 |
| T3 · 3 pièces | 9 710 | 17 |
| T4 · 4 pièces | 10 278 | 13 |
Au m², les petits logements se vendent plus cher : le prix total grandit avec la taille, mais moins vite que la surface. Pièces principales (hors cuisine et salle de bains), d'après DVF ; ventes d'un seul logement, groupe affiché à partir de 10 ventes.
Évolution du prix à Vincennes
Prix médian au m² de la commune, 2022–2025. Chaque quartier peut s'en écarter.
De 9 444 €/m² en 2022 à 8 611 €/m² en 2025, soit -9 % sur la période.
Autres quartiers de Vincennes
| Quartier | Prix médian m² | Ventes |
|---|---|---|
| Ouest 4 | 8 571 €/m² | 63 |
| Ouest 3 | 8 556 €/m² | 51 |
| Centre Nord 1 | 9 130 €/m² | 57 |
| Ouest 5 | 8 848 €/m² | 40 |
| Centre Nord 2 | 9 508 €/m² | 42 |
| Centre Sud 1 | 9 432 €/m² | 48 |
| Ouest 1 | 8 681 €/m² | 69 |
| Est 5 | 7 462 €/m² | 41 |
Questions fréquentes — Centre Sud 2
Quel est le prix au m² d'un appartement ou d'une maison à Centre Sud 2 ?
En 2025, le prix médian au m² dans ce quartier est de 9 610 €/m² pour un appartement. L'autre type de bien n'a pas assez de ventes pour publier un prix.
Centre Sud 2 est-il un quartier cher de Vincennes ?
C'est le quartier le plus cher de Vincennes (9 610 €/m²), sur 17 quartiers. Le moins cher est Est 5 (7 462 €/m²).
Sur combien de ventes ce prix au m² est-il calculé ?
Sur 61 ventes enregistrées dans la base DVF en 2025. 61 ventes : un prix médian représentatif du quartier.
Aller plus loin
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Source : base DVF (DGFiP, diffusion Etalab). Contours IRIS : IGN/INSEE. · Méthodologie et limites