Méthodologie : d’où viennent nos chiffres

Les sources

Les fichiers que nous intégrons au site (loyers, équipements, revenus, prix par commune et par quartier) sont téléchargés depuis les sites officiels et versionnés : toute modification en amont est visible.

Comment nous calculons un prix au m²

• Seules les ventes (mutations « Vente ») d’appartements et de maisons sont retenues ; la carte permet aussi d’afficher dépendances, locaux d’activité et biens mixtes.
• Une vente est écartée si la surface bâtie est inférieure à 9 m², si le prix est inférieur à 10 000 €, ou si le prix au m² sort de la plage 200 – 30 000 €.
• Prix au m² = valeur foncière ÷ surface bâtie.
• Nous publions la médiane (la moitié des ventes au-dessus, la moitié en dessous), le premier et le troisième quartile (Q1–Q3 : la moitié centrale des ventes) et le nombre de ventes. Jamais une moyenne seule, trop sensible aux biens atypiques.
• Paris, Lyon et Marseille sont calculés à partir de leurs arrondissements.

Les prix par quartier (IRIS)

Un quartier IRIS est un découpage statistique de l’INSEE d’environ 2 000 habitants — la maille la plus fine disponible en données ouvertes. Chaque vente géolocalisée est rattachée à son quartier par un test géométrique (le point de la vente est-il dans le contour du quartier ?).

• Si le quartier compte au moins 10 ventes en 2025, le prix porte sur 2025 seule ; sinon sur 2024 et 2025 regroupées. La période est indiquée sur chaque fiche.
• Un quartier de moins de 5 ventes n’a pas de fiche.
• Chaque fiche porte un indicateur de fiabilité : « Données solides » à partir de 30 ventes, « Données indicatives » de 10 à 29, « Données limitées » en dessous de 10.

L’estimation d’un bien

• L’adresse est géolocalisée par la Base Adresse Nationale, puis rattachée à son quartier IRIS. Indice Immo ne conserve pas l’adresse.
• Nous partons du prix médian au m² du quartier pour le type de bien, sur les deux années les plus récentes, en remontant dans le temps jusqu’à réunir au moins 5 ventes.
• Ce prix est ajusté selon les caractéristiques du bien (DPE, étage, ascenseur, extérieur, état, exposition, nuisances, période de construction, stationnement, copropriété) à l’aide de coefficients issus d’études publiées, puis selon la surface et le contexte de marché.
• Le résultat est toujours une fourchette (basse, centrale, haute), accompagné des ventes comparables du quartier : même type de bien, surface la plus proche.
• Une estimation reste indicative : elle ne remplace pas l’expertise d’un professionnel.

Voir les sources des coefficients →

Le rendement locatif brut

Rendement brut = loyer mensuel au m² × 12 ÷ prix d’achat au m². Nous utilisons le loyer d’annonce d’un appartement (ANIL 2025, charges comprises) et le prix médian DVF d’un appartement ; pour les quartiers de Paris, Lyon et Marseille, le loyer de l’arrondissement.

• C’est un rendement brut indicatif : avant charges, taxe foncière, vacance locative, travaux et fiscalité.
• Au-delà de 12 %, nous n’affichons pas le chiffre : il traduit presque toujours des ventes atypiques (ventes en bloc, logement social) plutôt que le marché.
• Le classement « Où investir » ne retient que les communes d’au moins 20 000 habitants, avec au moins 100 ventes en 2025 et un loyer mesuré sur la commune elle-même.

Les classements

• Communes qui montent : au moins 20 000 habitants et 100 ventes en 2025, classées selon l’évolution du prix médian entre 2024 et 2025.
• Grandes villes les plus abordables : communes de plus de 50 000 habitants, du prix médian au m² le plus bas au plus élevé.

Les limites à connaître

• Alsace-Moselle (Bas-Rhin, Haut-Rhin, Moselle) et Mayotte ne sont pas couverts par DVF : ces territoires relèvent du livre foncier ou ne sont pas publiés. Leurs fiches l’expliquent au lieu d’afficher un prix.
• DVF n’inclut pas les ventes en viager, les successions, les donations ni la plupart des ventes entre proches.
• DVF ne décrit ni l’état, ni l’étage, ni le DPE, ni la vue d’un bien : deux ventes au même prix au m² peuvent recouvrir des biens très différents.
• Les données DVF sont publiées avec environ six mois de décalage : les ventes les plus récentes n’y figurent pas encore.
• Les loyers ANIL sont des loyers d’annonce, en général un peu plus élevés que les loyers signés. Certains sont estimés sur une zone plus large que la commune ; c’est alors signalé.
• Un prix médian calculé sur moins de 10 ventes peut varier fortement d’une publication à l’autre.
• Les statistiques de délinquance ne sont pas publiées pour les communes où trop peu de faits sont enregistrés (secret statistique).

Réutiliser nos chiffres

Les données sont ouvertes et leur réutilisation est libre. Merci de citer la source : « Indice Immo par Quartier, d’après DVF (CEREMA) », avec la période et le lien de la page. Chaque fiche commune et quartier propose une citation prête à copier et un export CSV.

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