Comment fonctionne l'estimateur de prix immobilier ?

L'estimateur identifie d'abord la zone IRIS de l'adresse saisie, puis calcule le prix médian au m² des transactions DVF réelles (CEREMA) de ce quartier. Il applique ensuite en chaîne multiplicative des coefficients hédoniques selon les caractéristiques du bien : DPE, étage, présence d'ascenseur, extérieur (balcon, terrasse, jardin, piscine), parking, état (rénové / standard / travaux), orientation, nuisances sonores, qualité de copropriété et période de construction. Le résultat est une fourchette basse, une estimation centrale et une fourchette haute, exprimées en euros et en €/m².

Quel est l'impact du DPE sur le prix de vente d'un bien ?

Selon les données SeLoger/MeilleursAgents 2024 (régression hédonique nationale), par rapport à un bien DPE D (référence) : DPE A +6 à +16 %, DPE B +4 à +10 %, DPE C +2 à +5 %, DPE E −1 à −5 %, DPE F −6 à −15 %, DPE G −10 à −19 %. L'interdiction progressive à la location des DPE F et G renforce ces décotes depuis 2023. Ces coefficients sont intégrés dans l'estimateur.

Quels facteurs influencent le plus le prix d'un appartement ou d'une maison ?

Les principaux facteurs hédoniques, par ordre d'impact typique : 1) Localisation (zone IRIS — déjà intégrée dans le prix médian de base) ; 2) Grande terrasse ou piscine (+17 à +35 %) ; 3) DPE (jusqu'à ±19 % entre A et G) ; 4) Dernier étage à Paris (+15 à +19 %) ; 5) État du bien : rénové +7 à +10 %, travaux à prévoir −10 à −20 % ; 6) Nuisances sonores importantes −10 à −20 % ; 7) Balcon/terrasse +7 à +9 % ; 8) Parking +3 à +8 % ; 9) RDC −8 à −10 %.

Qu'est-ce qu'un coefficient hédonique en immobilier ?

Un coefficient hédonique mesure l'impact d'une caractéristique spécifique d'un bien (DPE, étage, présence d'un balcon, état…) sur son prix de vente, toutes choses égales par ailleurs. La méthode hédonique consiste à décomposer le prix d'un bien en la somme de ses attributs valorisables. Ces coefficients sont estimés par régression statistique sur des milliers de transactions notariales (DVF). L'estimateur Indice Immo applique ces coefficients en chaîne multiplicative au prix médian DVF de la zone IRIS.

L'estimateur fonctionne-t-il pour les maisons et pour les appartements ?

Oui. L'estimateur propose des formulaires distincts selon le type de bien : pour les appartements (étage, ascenseur, balcon/terrasse, copropriété) et pour les maisons (jardin, terrasse, piscine). Les critères communs aux deux types incluent le DPE, l'état du bien, la période de construction, le parking, l'orientation et les nuisances sonores.

Quelle est la fiabilité de l'estimation de prix ?

L'estimation est indicative et ne remplace pas une expertise notariale. Elle se base sur le prix médian DVF réel des transactions récentes dans la zone IRIS (2024–2025 en priorité) et des coefficients hédoniques issus d'études nationales publiées. La fourchette basse/haute reflète l'incertitude des coefficients. La précision est meilleure dans les zones à forte activité transactionnelle. Pour les zones peu actives, la fenêtre temporelle est étendue jusqu'à 2018 avec indication de la période utilisée.

Peut-on estimer la valeur d'un bien immobilier ?

Oui. L'estimateur de prix d'Indice Immo par Quartier est disponible gratuitement. Il est basé sur les transactions DVF réelles du quartier IRIS et 11 facteurs hédoniques documentés. Entrez l'adresse, sélectionnez le type de bien, la surface et les caractéristiques, puis cliquez sur Estimer.

Qu'est-ce qu'Indice Immo par Quartier ?

Indice Immo par Quartier propose deux outils gratuits : 1) un estimateur de prix immobilier basé sur les transactions DVF réelles du quartier IRIS et des coefficients hédoniques (DPE, étage, état…) ; 2) une carte interactive permettant d'explorer les prix au m² par zone IRIS (le découpage géographique le plus fin disponible en open data, ~2 000 habitants par zone), avec l'évolution annuelle depuis 2018. Aucun compte requis.

D'où proviennent les données ?

Les données proviennent des Demandes de Valeurs Foncières (DVF), publiées en open data par le CEREMA à partir des actes notariés. Elles couvrent les ventes de 2018 à aujourd'hui sur toute la France métropolitaine. Les contours IRIS proviennent de l'IGN Géoplateforme. La résolution d'adresse utilise la Base Adresse Nationale (BAN / Etalab).

Qu'est-ce qu'une zone IRIS ?

L'IRIS (Ilots Regroupés pour l'Indication Statistique) est le découpage infra-communal de l'INSEE. Chaque zone regroupe environ 2 000 habitants, ce qui permet une analyse fine au niveau du quartier — plus précis qu'un code postal ou un arrondissement.

L'outil est-il gratuit ?

Oui, Indice Immo par Quartier est entièrement gratuit. L'estimateur de prix et la carte sont accessibles sans compte et sans inscription. Les données sont issues de l'open data public français.

Comment voir les prix au m² par quartier ?

Rendez-vous sur Indice Immo par Quartier, ouvrez la carte, recherchez votre commune, puis cliquez sur un quartier IRIS. Le graphique affiche immédiatement l'évolution du prix médian au m² depuis 2018, avec les bornes Q1 et Q3.

Quels sont les prix moyens au m² en France par quartier ?

Les prix au m² varient considérablement selon la localisation. À titre indicatif (données DVF 2024) : Paris (centre) 10 000–14 000 €/m², Lyon (Presqu'île) 5 000–7 000 €/m², Bordeaux (centre) 4 000–6 000 €/m², Nantes (centre) 3 500–5 000 €/m², Nancy (centre) 1 800–3 200 €/m², zones rurales 800–1 500 €/m². Consultez les données DVF réelles de votre quartier sur cet outil.

Comment comparer les prix entre deux quartiers ?

Sélectionnez plusieurs zones IRIS en cliquant sur chacune d'elles sur la carte. Les données sont agrégées sur le même graphique, ce qui permet une comparaison directe de l'évolution des prix au m² entre différents quartiers.

À quelle fréquence les données DVF sont-elles mises à jour ?

Les données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) sont publiées et mises à jour annuellement par le CEREMA, à partir des actes notariés. L'outil reflète les dernières données disponibles, couvrant l'intégralité des années 2018 à 2025.

Quelle est la différence entre prix médian et prix moyen au m² ?

Le prix médian est la valeur qui sépare les transactions en deux moitiés égales — c'est l'indicateur le plus robuste car il est insensible aux valeurs extrêmes. Le prix moyen est la moyenne arithmétique, plus sensible aux biens atypiques. Indice Immo par Quartier affiche la médiane ainsi que les quartiles Q1 et Q3 pour une vision complète de la distribution.

Investissement immobilier

Où investir dans l'immobilier en France ?

Deux angles pour repérer les marchés à surveiller, à partir des transactions DVF officielles (CEREMA) : les communes dont les prix ont le plus progressé sur un an, et les grandes villes où le prix au m² reste le plus abordable. Seules les communes de plus de 20 000 habitants et d'au moins 100 ventes en 2025 sont retenues pour le classement des hausses, afin d'écarter les variations non significatives.

Les communes qui montent — plus fortes hausses sur un an

Évolution du prix médian au m² 2024 → 2025.

#	Commune	Département	Prix médian m²	Hausse 1 an
1	Le Port	La Réunion	2 328 €/m²	+24,2 %
2	Saint-Joseph	La Réunion	2 298 €/m²	+14,9 %
3	Denain	Nord	944 €/m²	+14,4 %
4	Échirolles	Isère	2 039 €/m²	+14,0 %
5	Saint-Benoît	La Réunion	1 924 €/m²	+13,1 %
6	Grande-Synthe	Nord	1 691 €/m²	+13,1 %
7	Marseille 14e Arrondissement	Bouches-du-Rhône	1 667 €/m²	+13,0 %
8	Sainte-Marie	La Réunion	2 590 €/m²	+10,4 %
9	Oyonnax	Ain	1 576 €/m²	+10,3 %
10	Marseille 11e Arrondissement	Bouches-du-Rhône	3 369 €/m²	+10,2 %
11	Saint-Louis	La Réunion	2 479 €/m²	+10,0 %
12	Montigny-lès-Cormeilles	Val-d'Oise	3 290 €/m²	+10,0 %
13	Marignane	Bouches-du-Rhône	2 932 €/m²	+9,6 %
14	Montbéliard	Doubs	1 121 €/m²	+9,3 %
15	Muret	Haute-Garonne	2 417 €/m²	+9,2 %
16	Saint-Michel-sur-Orge	Essonne	2 888 €/m²	+9,1 %
17	Grigny	Essonne	1 209 €/m²	+8,0 %
18	Cayenne	Guyane	2 743 €/m²	+7,9 %
19	Le Gosier	Guadeloupe	3 990 €/m²	+7,9 %
20	Charleville-Mézières	Ardennes	1 453 €/m²	+7,8 %
21	Beauvais	Oise	1 980 €/m²	+7,4 %
22	Caen	Calvados	3 056 €/m²	+7,2 %
23	Épinal	Vosges	1 497 €/m²	+7,2 %
24	Millau	Aveyron	1 882 €/m²	+7,2 %
25	Chalon-sur-Saône	Saône-et-Loire	1 460 €/m²	+6,9 %
26	Grasse	Alpes-Maritimes	3 388 €/m²	+6,8 %
27	Saint-Chamond	Loire	1 516 €/m²	+6,7 %
28	Boulogne-sur-Mer	Pas-de-Calais	1 613 €/m²	+6,5 %
29	Douai	Nord	1 583 €/m²	+6,5 %
30	Romans-sur-Isère	Drôme	1 842 €/m²	+6,4 %

Les grandes villes les plus abordables

Villes de plus de 50 000 habitants, du prix au m² le plus bas au plus élevé.

#	Commune	Département	Prix médian m²	Population
1	Saint-Quentin	Aisne	1 104 €/m²	52 813 hab.
2	Saint-Étienne	Loire	1 219 €/m²	173 136 hab.
3	Roubaix	Nord	1 533 €/m²	98 286 hab.
4	Marseille 15e Arrondissement	Bouches-du-Rhône	1 573 €/m²	79 161 hab.
5	Limoges	Haute-Vienne	1 585 €/m²	129 937 hab.
6	Calais	Pas-de-Calais	1 598 €/m²	67 571 hab.
7	Perpignan	Pyrénées-Orientales	1 610 €/m²	121 616 hab.
8	Troyes	Aube	1 616 €/m²	62 088 hab.
9	Bourges	Cher	1 648 €/m²	64 186 hab.
10	Marseille 14e Arrondissement	Bouches-du-Rhône	1 667 €/m²	60 505 hab.
11	Marseille 3e Arrondissement	Bouches-du-Rhône	1 705 €/m²	58 029 hab.
12	Tourcoing	Nord	1 785 €/m²	98 772 hab.
13	Les Abymes	Guadeloupe	1 800 €/m²	51 055 hab.
14	Béziers	Hérault	1 825 €/m²	81 545 hab.
15	Saint-André	La Réunion	1 962 €/m²	58 885 hab.
16	Beauvais	Oise	1 980 €/m²	55 550 hab.
17	Niort	Deux-Sèvres	1 987 €/m²	59 854 hab.
18	Montauban	Tarn-et-Garonne	2 028 €/m²	62 945 hab.
19	Valence	Drôme	2 057 €/m²	64 458 hab.
20	Le Mans	Sarthe	2 058 €/m²	146 249 hab.
21	Cholet	Maine-et-Loire	2 061 €/m²	54 404 hab.
22	Dunkerque	Nord	2 094 €/m²	86 263 hab.
23	Sarcelles	Val-d'Oise	2 104 €/m²	59 173 hab.
24	Poitiers	Vienne	2 121 €/m²	89 916 hab.
25	Clermont-Ferrand	Puy-de-Dôme	2 138 €/m²	146 351 hab.
26	Albi	Tarn	2 185 €/m²	51 290 hab.
27	Quimper	Finistère	2 193 €/m²	64 385 hab.
28	Brest	Finistère	2 211 €/m²	142 346 hab.
29	Besançon	Doubs	2 234 €/m²	118 489 hab.
30	Pau	Pyrénées-Atlantiques	2 238 €/m²	80 441 hab.

Source : base DVF (Demandes de Valeurs Foncières), CEREMA — actes notariés, open data. Ces classements sont informatifs et ne constituent pas un conseil en investissement.

Classement des villes les plus chères →