DVF · Département 64 · Pyrénées-Atlantiques
Prix immobilier au m² à Biarritz
Prix médian au m², évolution récente et données DVF officielles pour la commune de Biarritz (26 206 hab.). Source : DVF (DGFiP), diffusion Etalab — actes notariés, 2022–2025.
Rendement brut indicatif = loyer d'annonce ANIL 2025 (appartement, charges comprises) × 12 ÷ prix médian DVF au m². Avant charges, taxe foncière, vacance et fiscalité ; au-delà de 12 %, le chiffre n'est pas affiché (ventes atypiques probables).
- À Biarritz, le prix médian s'établit à 7 048 €/m² pour un appartement et 8 255 €/m² pour une maison.
- Sur un an, le marché est en baisse (−3,1 % par rapport à 2024).
- 784 transactions y ont été enregistrées en 2025.
- Les prix y sont 77 % au-dessus de la médiane de Pyrénées-Atlantiques.
- Un appartement s'y loue autour de 16,4 €/m²/mois charges comprises (ANIL 2025), soit un rendement locatif brut indicatif d'environ 2,8 %.
Évolution du prix médian au m² (2022–2025)
Médiane des ventes de logements et moitié centrale des ventes (Q1–Q3), DVF (DGFiP, via Etalab).
| Année | Prix médian €/m² | Fourchette Q1–Q3 | Transactions |
|---|---|---|---|
| 2022 | 7 927 €/m² | 6 481 – 9 698 | 819 |
| 2023 | 8 012 €/m² | 6 335 – 9 807 | 649 |
| 2024 | 7 397 €/m² | 6 067 – 9 327 | 643 |
| 2025 | 7 169 €/m² | 5 591 – 8 958 | 784 |
Prix au m² par quartier — Biarritz
Prix au m² d'un T1, T2, T3… à Biarritz (2025)
| Nombre de pièces | Prix médian (€/m²) | Ventes |
|---|---|---|
| Appartements | ||
| T1 · 1 pièce | 7 759 | 133 |
| T2 · 2 pièces | 6 778 | 184 |
| T3 · 3 pièces | 6 906 | 173 |
| T4 · 4 pièces | 6 453 | 91 |
| T5 et + · 5 pièces et plus | 7 245 | 38 |
| Maisons | ||
| 3 pièces | 8 438 | 25 |
| 4 pièces | 8 713 | 32 |
| 5 pièces et plus | 7 666 | 74 |
Au m², les petits logements se vendent plus cher : le prix total grandit avec la taille, mais moins vite que la surface. Pièces principales (hors cuisine et salle de bains), d'après DVF ; ventes d'un seul logement, groupe affiché à partir de 10 ventes.
Studio, T2, T3 : l’écart de prix au m² dans les 20 plus grandes villes →
Louer ou acheter à Biarritz : loyer et mensualité comparés
Louer un appartement de 52 m²
850 € /mois
loyer d'annonce ANIL 2025, charges comprises
L'acheter au prix médian (352 460 €)
1 560 € /mois
mensualité sur 25 ans, hors assurance · 1 810 € sur 20 ans
Pour un appartement de 52 m² au prix médian d'un T2 à Biarritz en 2025 (6 778 €/m²), soit 352 460 € : loyer d'annonce ≈ 850 €/mois, charges comprises ; mensualité de crédit ≈ 1 560 €/mois sur 25 ans (entre 1 480 € à 2,83 % et 1 640 € à 3,83 %), à laquelle s'ajoutent assurance, charges de copropriété et taxe foncière, après ≈ 63 440 € d'apport et de frais de notaire.
Taux moyen 3,33 % (Banque de France via la BCE, septembre 2026), prêt de 90 % du prix, apport de 10 % et frais de notaire d'environ 8 % payés comptant. Votre taux dépend de votre dossier : la fourchette à ± 0,5 point n'est pas une prévision. Loyer d'annonce ANIL 2025. Comparaison indicative, pas un conseil. Simuler avec vos chiffres · méthode · autres communes
Et si vous investissiez à Biarritz ?
Cash-flow mensuel avant frais
−1 000 € /mois
loyer 850 € − 5 % de vacance − mensualité 1 810 € (20 ans)
Loué 850 € par mois (moins 5 % de vacance), cet appartement de 52 m² ne couvre pas sa mensualité de crédit sur 20 ans (1 810 €) : cash-flow de −1 000 €/mois avant charges, taxe foncière, assurance, gestion et impôts. Il faudrait un loyer d'environ 1 910 €.
Hypothèses identiques au comparatif ci-dessus : prix médian, prêt de 90 % sur 20 ans au taux moyen, apport et frais de notaire payés comptant. Avant frais et fiscalité : un cash-flow positif ici peut devenir négatif une fois ces frais comptés. Indicatif, pas un conseil. Ajouter charges, taxe foncière et fiscalité dans le simulateur
Taxe foncière à Biarritz : taux 2025
Taux plus élevé que dans 93 % des communes du département Pyrénées-Atlantiques (taux médian 27,22 %).
Le taux s'applique à la moitié de la valeur locative cadastrale du logement, pas à son prix, et les valeurs locatives diffèrent d'une commune à l'autre : un taux plus bas ne veut pas dire un impôt plus bas. Hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères. Source : DGFiP, fichier REI 2025 (taux appliqués).
Taxe foncière 2025 : le taux des grandes villes face à leur département →
Vivre à Biarritz
Sources : INSEE (recensements 2017 et 2023) · Cerema / DGALN (LOVAC 2026) · SDES Sitadel · SNCF (© SNCF, ODbL) · ADEME (DPE). Un logement vacant n'est pas forcément à louer ni à vendre. Logements autorisés, pas forcément construits ; 2025 provisoire. Location interdite en G depuis 2025, en F en 2028, en E en 2034. Gares à vol d'oiseau, hors métro et tramway.
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Comparer Biarritz avec une autre ville
Aller plus loin
- Estimer un bien à Biarritz → — Estimation gratuite depuis les ventes DVF du quartier
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- Carte interactive des quartiers → — Médiane, fourchette Q1–Q3 et ventes par zone IRIS
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- Où investir en France → — Communes qui montent et grandes villes abordables
- Tableau de bord du marché → — Prix, volumes et évolutions nationales
- Comparer deux communes → — Loyers, revenus, sécurité, équipements
Biarritz : 784 ventes de logements enregistrées en 2025 dans les Demandes de Valeurs Foncières (DGFiP, via Etalab), la base des actes notariés. Méthodologie et limites.
Questions fréquentes — Biarritz
Quel est le prix au m² à Biarritz ?
En 2025, le prix médian au m² à Biarritz est de 7 169 €/m² (7 048 €/m² pour un appartement, 8 255 €/m² pour une maison). Source : transactions DVF officielles (DGFiP, via Etalab).
Les prix immobiliers augmentent-ils à Biarritz ?
Sur la dernière année, les prix à Biarritz ont évolué de −3,1 % par rapport à 2024, d'après les Demandes de Valeurs Foncières.
Quel rendement locatif espérer à Biarritz ?
Avec un loyer d'annonce d'environ 16,4 €/m²/mois pour un appartement (ANIL 2025) et un prix médian de 7 048 €/m², le rendement locatif brut est d'environ 2,8 % à Biarritz, avant charges, taxe foncière, vacance et fiscalité.
Quel est le prix au m² d'un T2 à Biarritz ?
En 2025, le prix médian au m² d'un appartement de 2 pièces à Biarritz est de 6 778 €/m², d'après 184 ventes DVF.
Quel est le taux de taxe foncière à Biarritz ?
Le taux global de taxe foncière voté pour 2025 à Biarritz est de 34,51 % (commune 28,65 % · intercommunalité 2,93 % · taxes annexes 2,93 %). Taux plus élevé que dans 93 % des communes du département Pyrénées-Atlantiques (taux médian 27,22 %). Il s'applique à la moitié de la valeur locative cadastrale du logement, pas à son prix.
D'où viennent les données de prix de Biarritz ?
Les prix proviennent de la base DVF (Demandes de Valeurs Foncières), issue des actes notariés enregistrés par la DGFiP et publiée en open data par Etalab. Le site en exploite les ventes de 2022 à 2025 pour les communes ; pour les quartiers IRIS, les ventes de 2025, ou de 2024-2025 quand un quartier en compte moins de 10 en 2025.