Prix au m² d’un studio, d’un T2, d’un T3… : l’écart ville par ville

Publié le 22 septembre 2026

Au m², un studio se vend plus cher qu’un trois-pièces presque partout. Dans la commune médiane, l’écart est de 16,8 % en 2025 : sur les 524 communes où l’on compte au moins 10 ventes de T1 et 10 ventes de T3, le studio est plus cher au m² dans 471, et d’au moins 20 % dans 221 (DVF 2025, ventes d’un seul logement). Paris fait exception : 9 642 €/m² pour un T1, 9 703 €/m² pour un T3.

Prix au m² des appartements selon le nombre de pièces, 20 plus grandes villes, 2025

Ville	T1 (€/m²)	T2 (€/m²)	T3 (€/m²)	T4 (€/m²)	T5+ (€/m²)	T1 face au T3
Paris	9 6427 616 ventes	9 5009 947 ventes	9 7036 324 ventes	10 2432 938 ventes	11 4121 905 ventes	−0,6 %
Marseille	3 5751 366 ventes	3 4622 570 ventes	3 1583 747 ventes	2 8891 985 ventes	2 944531 ventes	+13,2 %
Lyon	4 7581 386 ventes	4 5511 688 ventes	4 3921 813 ventes	4 1041 163 ventes	4 312529 ventes	+8,3 %
Toulouse	4 1321 160 ventes	3 2821 946 ventes	3 0282 120 ventes	2 9361 027 ventes	3 339264 ventes	+36,5 %
Nice	5 4161 697 ventes	4 8122 408 ventes	4 5872 107 ventes	4 737783 ventes	5 189218 ventes	+18,1 %
Nantes	3 821770 ventes	3 4011 236 ventes	3 3081 131 ventes	3 147603 ventes	3 191189 ventes	+15,5 %
Montpellier	3 845878 ventes	3 5121 236 ventes	3 2611 010 ventes	2 802604 ventes	2 602204 ventes	+17,9 %
Bordeaux	4 518766 ventes	4 2421 100 ventes	3 882954 ventes	3 749430 ventes	3 809148 ventes	+16,4 %
Lille	4 250618 ventes	3 750883 ventes	3 403612 ventes	3 084291 ventes	3 38696 ventes	+24,9 %
Rennes	4 500558 ventes	3 901712 ventes	3 605758 ventes	3 128600 ventes	3 049205 ventes	+24,8 %
Toulon	3 184353 ventes	2 900642 ventes	2 625881 ventes	2 510576 ventes	2 641130 ventes	+21,3 %
Reims	3 055388 ventes	2 734514 ventes	2 483461 ventes	2 286275 ventes	2 286133 ventes	+23,0 %
Saint-Étienne	1 419423 ventes	1 218551 ventes	1 167705 ventes	1 145487 ventes	1 153178 ventes	+21,6 %
Le Havre	2 350224 ventes	2 166440 ventes	2 182487 ventes	2 099298 ventes	2 42097 ventes	+7,7 %
Villeurbanne	4 023308 ventes	3 839423 ventes	3 500554 ventes	3 208400 ventes	2 981145 ventes	+14,9 %
Dijon	3 147531 ventes	2 740688 ventes	2 528668 ventes	2 343414 ventes	2 534157 ventes	+24,5 %
Angers	3 973383 ventes	3 261516 ventes	3 000440 ventes	2 470292 ventes	2 47884 ventes	+32,4 %
Grenoble	2 890467 ventes	2 525552 ventes	2 387686 ventes	2 246422 ventes	2 247140 ventes	+21,1 %
Saint-Denis (La Réunion)	2 823237 ventes	2 545325 ventes	2 557231 ventes	2 63298 ventes	2 11026 ventes	+10,4 %
Nîmes	2 478295 ventes	2 308446 ventes	2 153469 ventes	1 732330 ventes	1 81298 ventes	+15,1 %

Source : DVF (DGFiP, via Etalab), ventes 2025 d’un seul appartement ; prix médian au m², groupe publié à partir de 10 ventes. Hors Strasbourg (pas de DVF en Alsace-Moselle).

Pourquoi un studio coûte-t-il plus cher au m² ?

Le prix total grandit avec la surface, mais moins vite qu’elle : cuisine, salle de bains et entrée coûtent à peu près la même chose dans 20 m² que dans 65 m², et la demande des étudiants, des jeunes actifs et des investisseurs se concentre sur les petites surfaces. Dans la commune médiane, par rapport au T3 : T2 +8,9 %, T4 −8,8 %, T5 et plus −11,3 %. Un T1 compte une pièce principale, hors cuisine et salle de bains, d’après le nombre de pièces déclaré dans DVF. Le prix médian est celui qui partage les ventes en deux moitiés : autant de ventes au-dessus qu’en dessous.

Dans quelles grandes villes un studio coûte-t-il le plus cher au m² par rapport à un T3 ?

Toulouse : 4 132 €/m² pour un T1 (1 160 ventes), 3 028 €/m² pour un T3 (2 120 ventes), soit +36,5 %.
Le Mans : 2 419 contre 1 715 €/m², +41,0 % (239 et 342 ventes).
Orléans : 2 963 contre 2 231 €/m², +32,8 %. Angers : 3 973 contre 3 000 €/m², +32,4 %.
Caen et Amiens : +30,3 %. Argenteuil : +44,8 % (4 167 contre 2 877 €/m², sur 59 ventes de T1 seulement).

Sur les 39 villes de plus de 100 000 habitants où les deux groupes sont publiés, l’écart médian est de 19,6 % (DVF 2025).

Où un studio ne coûte-t-il pas plus cher qu’un T3 ?

À Paris : −0,6 % (9 642 contre 9 703 €/m², sur 7 616 et 6 324 ventes), et les grands appartements y sont les plus chers au m² : 10 243 €/m² pour un T4, 11 412 €/m² pour un T5 et plus. L’écart est faible aussi à Saint-Denis en Seine-Saint-Denis (+4,8 %), à Boulogne-Billancourt (+7,0 %), au Havre (+7,7 %), à Lyon et à Montreuil (+8,3 %).

Parmi les villes de plus de 20 000 habitants où chaque groupe compte au moins 30 ventes (219 villes), le T1 est moins cher au m² que le T3 dans 10, par exemple Draguignan (1 957 contre 2 143 €/m², −8,7 %), Montélimar (−8,3 %), Clichy (−6,7 %), Saint-Ouen-sur-Seine (−3,2 %) et Pantin (−2,3 %). Souvent, les grands logements y sont dans des immeubles plus récents que les petits : le nombre de pièces n’est pas la seule chose qui change.

Les écarts les plus forts, dans les villes moyennes

Avec la même règle des 30 ventes : Vandœuvre-lès-Nancy +60,0 % (2 346 contre 1 466 €/m²), Cholet +49,2 %, Créteil +48,4 %, Beauvais +48,2 %, Calais +47,0 %, Troyes +46,2 %. Un écart de cette taille dit souvent que studios et T3 ne sont pas dans les mêmes immeubles : résidences récentes pour les uns, grands ensembles pour les autres.

Et pour une maison ?

Même logique, en plus faible : une maison de 3 pièces se vend 9,9 % plus cher au m² qu’une maison de 5 pièces et plus dans la commune médiane (666 communes où les deux groupes sont publiés ; la 3 pièces est plus chère au m² dans 520), DVF 2025.

Comment utiliser le prix au m² par nombre de pièces pour estimer un logement ?

Partez du prix de la taille de votre logement, pas du prix de toute la ville : à Toulouse, le prix médian des appartements (3 283 €/m²) sous-estime un studio (4 132 €/m²) et surestime un T4 (2 936 €/m²).
Regardez le nombre de ventes : de 10 à 29 ventes, un prix est indicatif ; à partir de 30, les données sont solides.
Chaque fiche commune et chaque fiche quartier donne le prix médian au m² par nombre de pièces, avec le nombre de ventes.
L’estimateur accepte un nombre de pièces : il choisit des ventes comparables de même taille et affiche le prix médian correspondant.