DVF · Département 14 · Calvados
Prix immobilier au m² à Caen
Prix médian au m², évolution récente et données DVF officielles pour la commune de Caen (109 400 hab.). Source : DVF (DGFiP), diffusion Etalab — actes notariés, 2022–2025.
Rendement brut indicatif = loyer d'annonce ANIL 2025 (appartement, charges comprises) × 12 ÷ prix médian DVF au m². Avant charges, taxe foncière, vacance et fiscalité ; au-delà de 12 %, le chiffre n'est pas affiché (ventes atypiques probables).
- À Caen, le prix médian s'établit à 2 981 €/m² pour un appartement et 3 548 €/m² pour une maison.
- Sur un an, le marché est en hausse (+6,8 % par rapport à 2024).
- 2 096 transactions y ont été enregistrées en 2025.
- Les prix y sont 33 % au-dessus de la médiane de Calvados.
- Un appartement s'y loue autour de 13,8 €/m²/mois charges comprises (ANIL 2025), soit un rendement locatif brut indicatif d'environ 5,6 %.
Évolution du prix médian au m² (2022–2025)
Médiane des ventes de logements et moitié centrale des ventes (Q1–Q3), DVF (DGFiP, via Etalab).
| Année | Prix médian €/m² | Fourchette Q1–Q3 | Transactions |
|---|---|---|---|
| 2022 | 2 958 €/m² | 2 416 – 3 622 | 2 322 |
| 2023 | 2 905 €/m² | 2 331 – 3 571 | 2 008 |
| 2024 | 2 878 €/m² | 2 320 – 3 605 | 1 833 |
| 2025 | 3 075 €/m² | 2 483 – 3 753 | 2 096 |
Prix au m² par quartier — Caen
Prix au m² d'un T1, T2, T3… à Caen (2025)
| Nombre de pièces | Prix médian (€/m²) | Ventes |
|---|---|---|
| Appartements | ||
| T1 · 1 pièce | 3 570 | 416 |
| T2 · 2 pièces | 3 021 | 516 |
| T3 · 3 pièces | 2 753 | 435 |
| T4 · 4 pièces | 2 600 | 265 |
| T5 et + · 5 pièces et plus | 2 673 | 82 |
| Maisons | ||
| 2 pièces | 3 556 | 17 |
| 3 pièces | 3 612 | 59 |
| 4 pièces | 3 531 | 86 |
| 5 pièces et plus | 3 422 | 153 |
Au m², les petits logements se vendent plus cher : le prix total grandit avec la taille, mais moins vite que la surface. Pièces principales (hors cuisine et salle de bains), d'après DVF ; ventes d'un seul logement, groupe affiché à partir de 10 ventes.
Studio, T2, T3 : l’écart de prix au m² dans les 20 plus grandes villes →
Louer ou acheter à Caen : loyer et mensualité comparés
Louer un appartement de 52 m²
720 € /mois
loyer d'annonce ANIL 2025, charges comprises
L'acheter au prix médian (157 090 €)
690 € /mois
mensualité sur 25 ans, hors assurance · 810 € sur 20 ans
Pour un appartement de 52 m² au prix médian d'un T2 à Caen en 2025 (3 021 €/m²), soit 157 090 € : loyer d'annonce ≈ 720 €/mois, charges comprises ; mensualité de crédit ≈ 690 €/mois sur 25 ans (entre 660 € à 2,83 % et 730 € à 3,83 %), à laquelle s'ajoutent assurance, charges de copropriété et taxe foncière, après ≈ 28 280 € d'apport et de frais de notaire.
Taux moyen 3,33 % (Banque de France via la BCE, septembre 2026), prêt de 90 % du prix, apport de 10 % et frais de notaire d'environ 8 % payés comptant. Votre taux dépend de votre dossier : la fourchette à ± 0,5 point n'est pas une prévision. Loyer d'annonce ANIL 2025. Comparaison indicative, pas un conseil. Simuler avec vos chiffres · méthode · autres communes
Et si vous investissiez à Caen ?
Cash-flow mensuel avant frais
−150 € /mois
loyer 720 € − 9 % de vacance − mensualité 810 € (20 ans)
Loué 720 € par mois (moins 9 % de vacance), cet appartement de 52 m² ne couvre pas sa mensualité de crédit sur 20 ans (810 €) : cash-flow de −150 €/mois avant charges, taxe foncière, assurance, gestion et impôts. Il faudrait un loyer d'environ 890 €.
Hypothèses identiques au comparatif ci-dessus : prix médian, prêt de 90 % sur 20 ans au taux moyen, apport et frais de notaire payés comptant. Avant frais et fiscalité : un cash-flow positif ici peut devenir négatif une fois ces frais comptés. Indicatif, pas un conseil. Vacance de 9 % : hypothèse reprise de la part de logements vacants de la commune (Insee, recensement 2023), faute de mesure locale du temps passé sans locataire. Ajouter charges, taxe foncière et fiscalité dans le simulateur
Taxe foncière à Caen : taux 2025
Taux plus élevé que dans 84 % des communes du département Calvados (taux médian 44,92 %).
Le taux s'applique à la moitié de la valeur locative cadastrale du logement, pas à son prix, et les valeurs locatives diffèrent d'une commune à l'autre : un taux plus bas ne veut pas dire un impôt plus bas. Hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères. Source : DGFiP, fichier REI 2025 (taux appliqués).
Taxe foncière 2025 : le taux des grandes villes face à leur département →
Vivre à Caen
Sources : INSEE (recensements 2017 et 2023) · Cerema / DGALN (LOVAC 2026) · SDES Sitadel · SNCF (© SNCF, ODbL) · ADEME (DPE). Un logement vacant n'est pas forcément à louer ni à vendre. Logements autorisés, pas forcément construits ; 2025 provisoire. Location interdite en G depuis 2025, en F en 2028, en E en 2034. Gares à vol d'oiseau, hors métro et tramway.
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Caen : 2 096 ventes de logements enregistrées en 2025 dans les Demandes de Valeurs Foncières (DGFiP, via Etalab), la base des actes notariés. Méthodologie et limites.
Questions fréquentes — Caen
Quel est le prix au m² à Caen ?
En 2025, le prix médian au m² à Caen est de 3 075 €/m² (2 981 €/m² pour un appartement, 3 548 €/m² pour une maison). Source : transactions DVF officielles (DGFiP, via Etalab).
Les prix immobiliers augmentent-ils à Caen ?
Sur la dernière année, les prix à Caen ont évolué de +6,8 % par rapport à 2024, d'après les Demandes de Valeurs Foncières.
Quel rendement locatif espérer à Caen ?
Avec un loyer d'annonce d'environ 13,8 €/m²/mois pour un appartement (ANIL 2025) et un prix médian de 2 981 €/m², le rendement locatif brut est d'environ 5,6 % à Caen, avant charges, taxe foncière, vacance et fiscalité.
Quel est le prix au m² d'un T2 à Caen ?
En 2025, le prix médian au m² d'un appartement de 2 pièces à Caen est de 3 021 €/m², d'après 516 ventes DVF.
Quel est le taux de taxe foncière à Caen ?
Le taux global de taxe foncière voté pour 2025 à Caen est de 52,64 % (commune 51,03 % · intercommunalité 0,96 % · taxes annexes 0,65 %). Taux plus élevé que dans 84 % des communes du département Calvados (taux médian 44,92 %). Il s'applique à la moitié de la valeur locative cadastrale du logement, pas à son prix.
D'où viennent les données de prix de Caen ?
Les prix proviennent de la base DVF (Demandes de Valeurs Foncières), issue des actes notariés enregistrés par la DGFiP et publiée en open data par Etalab. Le site en exploite les ventes de 2022 à 2025 pour les communes ; pour les quartiers IRIS, les ventes de 2025, ou de 2024-2025 quand un quartier en compte moins de 10 en 2025.