Comment fonctionne l'estimateur de prix immobilier ?

L'estimateur identifie d'abord la zone IRIS de l'adresse saisie, puis calcule le prix médian au m² des transactions DVF réelles (CEREMA) de ce quartier. Il applique ensuite en chaîne multiplicative des coefficients hédoniques selon les caractéristiques du bien : DPE, étage, présence d'ascenseur, extérieur (balcon, terrasse, jardin, piscine), parking, état (rénové / standard / travaux), orientation, nuisances sonores, qualité de copropriété et période de construction. Le résultat est une fourchette basse, une estimation centrale et une fourchette haute, exprimées en euros et en €/m².

Quel est l'impact du DPE sur le prix de vente d'un bien ?

Selon les données SeLoger/MeilleursAgents 2024 (régression hédonique nationale), par rapport à un bien DPE D (référence) : DPE A +6 à +16 %, DPE B +4 à +10 %, DPE C +2 à +5 %, DPE E −1 à −5 %, DPE F −6 à −15 %, DPE G −10 à −19 %. L'interdiction progressive à la location des DPE F et G renforce ces décotes depuis 2023. Ces coefficients sont intégrés dans l'estimateur.

Quels facteurs influencent le plus le prix d'un appartement ou d'une maison ?

Les principaux facteurs hédoniques, par ordre d'impact typique : 1) Localisation (zone IRIS — déjà intégrée dans le prix médian de base) ; 2) Grande terrasse ou piscine (+17 à +35 %) ; 3) DPE (jusqu'à ±19 % entre A et G) ; 4) Dernier étage à Paris (+15 à +19 %) ; 5) État du bien : rénové +7 à +10 %, travaux à prévoir −10 à −20 % ; 6) Nuisances sonores importantes −10 à −20 % ; 7) Balcon/terrasse +7 à +9 % ; 8) Parking +3 à +8 % ; 9) RDC −8 à −10 %.

Qu'est-ce qu'un coefficient hédonique en immobilier ?

Un coefficient hédonique mesure l'impact d'une caractéristique spécifique d'un bien (DPE, étage, présence d'un balcon, état…) sur son prix de vente, toutes choses égales par ailleurs. La méthode hédonique consiste à décomposer le prix d'un bien en la somme de ses attributs valorisables. Ces coefficients sont estimés par régression statistique sur des milliers de transactions notariales (DVF). L'estimateur Indice Immo applique ces coefficients en chaîne multiplicative au prix médian DVF de la zone IRIS.

L'estimateur fonctionne-t-il pour les maisons et pour les appartements ?

Oui. L'estimateur propose des formulaires distincts selon le type de bien : pour les appartements (étage, ascenseur, balcon/terrasse, copropriété) et pour les maisons (jardin, terrasse, piscine). Les critères communs aux deux types incluent le DPE, l'état du bien, la période de construction, le parking, l'orientation et les nuisances sonores.

Quelle est la fiabilité de l'estimation de prix ?

L'estimation est indicative et ne remplace pas une expertise notariale. Elle se base sur le prix médian DVF réel des transactions récentes dans la zone IRIS (2024–2025 en priorité) et des coefficients hédoniques issus d'études nationales publiées. La fourchette basse/haute reflète l'incertitude des coefficients. La précision est meilleure dans les zones à forte activité transactionnelle. Pour les zones peu actives, la fenêtre temporelle est étendue jusqu'à 2018 avec indication de la période utilisée.

Peut-on estimer la valeur d'un bien immobilier ?

Oui. L'estimateur de prix d'Indice Immo par Quartier est disponible gratuitement. Il est basé sur les transactions DVF réelles du quartier IRIS et 11 facteurs hédoniques documentés. Entrez l'adresse, sélectionnez le type de bien, la surface et les caractéristiques, puis cliquez sur Estimer.

Qu'est-ce qu'Indice Immo par Quartier ?

Indice Immo par Quartier propose deux outils gratuits : 1) un estimateur de prix immobilier basé sur les transactions DVF réelles du quartier IRIS et des coefficients hédoniques (DPE, étage, état…) ; 2) une carte interactive permettant d'explorer les prix au m² par zone IRIS (le découpage géographique le plus fin disponible en open data, ~2 000 habitants par zone), avec l'évolution annuelle depuis 2018. Aucun compte requis.

D'où proviennent les données ?

Les données proviennent des Demandes de Valeurs Foncières (DVF), publiées en open data par le CEREMA à partir des actes notariés. Elles couvrent les ventes de 2018 à aujourd'hui sur toute la France métropolitaine. Les contours IRIS proviennent de l'IGN Géoplateforme. La résolution d'adresse utilise la Base Adresse Nationale (BAN / Etalab).

Qu'est-ce qu'une zone IRIS ?

L'IRIS (Ilots Regroupés pour l'Indication Statistique) est le découpage infra-communal de l'INSEE. Chaque zone regroupe environ 2 000 habitants, ce qui permet une analyse fine au niveau du quartier — plus précis qu'un code postal ou un arrondissement.

L'outil est-il gratuit ?

Oui, Indice Immo par Quartier est entièrement gratuit. L'estimateur de prix et la carte sont accessibles sans compte et sans inscription. Les données sont issues de l'open data public français.

Comment voir les prix au m² par quartier ?

Rendez-vous sur Indice Immo par Quartier, ouvrez la carte, recherchez votre commune, puis cliquez sur un quartier IRIS. Le graphique affiche immédiatement l'évolution du prix médian au m² depuis 2018, avec les bornes Q1 et Q3.

Quels sont les prix moyens au m² en France par quartier ?

Les prix au m² varient considérablement selon la localisation. À titre indicatif (données DVF 2024) : Paris (centre) 10 000–14 000 €/m², Lyon (Presqu'île) 5 000–7 000 €/m², Bordeaux (centre) 4 000–6 000 €/m², Nantes (centre) 3 500–5 000 €/m², Nancy (centre) 1 800–3 200 €/m², zones rurales 800–1 500 €/m². Consultez les données DVF réelles de votre quartier sur cet outil.

Comment comparer les prix entre deux quartiers ?

Sélectionnez plusieurs zones IRIS en cliquant sur chacune d'elles sur la carte. Les données sont agrégées sur le même graphique, ce qui permet une comparaison directe de l'évolution des prix au m² entre différents quartiers.

À quelle fréquence les données DVF sont-elles mises à jour ?

Les données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) sont publiées et mises à jour annuellement par le CEREMA, à partir des actes notariés. L'outil reflète les dernières données disponibles, couvrant l'intégralité des années 2018 à 2025.

Quelle est la différence entre prix médian et prix moyen au m² ?

Le prix médian est la valeur qui sépare les transactions en deux moitiés égales — c'est l'indicateur le plus robuste car il est insensible aux valeurs extrêmes. Le prix moyen est la moyenne arithmétique, plus sensible aux biens atypiques. Indice Immo par Quartier affiche la médiane ainsi que les quartiles Q1 et Q3 pour une vision complète de la distribution.

DVF · Département 93 · Seine-Saint-Denis

Prix immobilier au m² à Saint-Denis

Prix médian au m², évolution récente et données DVF officielles pour la commune de Saint-Denis (149 077 habitants). Source : actes notariés CEREMA, 2018–2025.

3 760 €/m²

Prix médian au m² en 2025 · -3.5 % vs 2024

À Saint-Denis, le prix médian s'établit à 3 867 €/m² pour un appartement et 3 165 €/m² pour une maison.
Sur un an, le marché est en baisse (-3,5 % par rapport à 2024).
895 transactions y ont été enregistrées en 2025.
Les prix y sont 10 % au-dessus de la médiane de Seine-Saint-Denis.

Évolution du prix médian au m² (2020–2025)

Année	Prix médian €/m²	Fourchette Q1–Q3	Transactions
2020	3 977 €/m²	3 216 – 4 682	851
2021	4 250 €/m²	3 377 – 5 000	947
2022	4 355 €/m²	3 286 – 5 222	933
2023	4 253 €/m²	3 393 – 5 017	752
2024	3 898 €/m²	2 895 – 4 722	652
2025	3 760 €/m²	2 778 – 4 553	895

Les prix affichés sont calculés à partir des Demandes de Valeurs Foncières (DVF), une base ouverte issue des actes notariés et publiée par le CEREMA. Toutes les transactions réelles de Saint-Denis y figurent — appartements, maisons, dépendances — depuis 2018.

La carte interactive par quartier IRIS détaille la médiane et la fourchette Q1–Q3 par zone infra-communale (~2 000 habitants), met en évidence les écarts entre quartiers, et permet d'exporter les transactions individuelles en CSV.

Questions fréquentes — Saint-Denis

Quel est le prix au m² à Saint-Denis ?

En 2025, le prix médian au m² à Saint-Denis est de 3 760 €/m² (3 867 €/m² pour un appartement, 3 165 €/m² pour une maison). Source : transactions DVF officielles (CEREMA).

Les prix immobiliers augmentent-ils à Saint-Denis ?

Sur la dernière année, les prix à Saint-Denis ont évolué de -3,5 % par rapport à 2024, d'après les Demandes de Valeurs Foncières.

D'où viennent les données de prix de Saint-Denis ?

Les prix proviennent de la base DVF (Demandes de Valeurs Foncières), issue des actes notariés et publiée en open data par le CEREMA. Elle couvre toutes les transactions réelles depuis 2018, détaillées par quartier IRIS.

Prix au m² par quartier — Saint-Denis

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Aller plus loin

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Carte interactive des quartiers → — Médiane, fourchette Q1–Q3 et ventes par zone IRIS
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