Analyses et guides · 6 min de lecture

Crédit immobilier à 3,32 % : loyer et mensualité d’un 52 m² dans 39 grandes villes

Publié le 23 septembre 2026 · mis à jour le 7 octobre 2026

Au taux moyen d’août 2026, 3,32 %, emprunter 100 000 € sur 25 ans coûte 491 € par mois hors assurance, contre 380 € au taux de décembre 2021 (1,06 %) : +29 % pour la même somme (Banque de France). Un demi-point de taux en moins ou en plus donne 465 € ou 518 €. Pour un appartement de 52 m² acheté au prix médian d’un deux-pièces, la mensualité sur 25 ans va de 280 € à Saint-Étienne à 2 180 € à Paris ; le loyer d’annonce du même logement est de 510 € et de 1 670 € (DVF 2025, ANIL 2025). Ces deux chiffres se lisent côte à côte, pas l’un contre l’autre : le loyer comprend les charges, la mensualité ne compte ni l’assurance, ni les charges de copropriété, ni la taxe foncière.

Quel est le taux immobilier en octobre 2026 ?

Le dernier taux publié par la Banque de France est de 3,32 % en août 2026, pour l’ensemble des nouveaux crédits à l’habitat hors renégociations (3,30 % en juillet). Il était de 3,10 % en août 2025, au plus bas à 1,06 % en décembre 2021 et au plus haut à 4,17 % en janvier 2024. L’Observatoire Crédit Logement/CSA, qui suit les prêts accordés, donne 3,31 % en août 2026 : 3,14 % sur 15 ans, 3,27 % sur 20 ans, 3,35 % sur 25 ans, pour une durée moyenne de 252 mois. Les barèmes affichés par les courtiers en septembre sont un peu plus hauts (Meilleurtaux, 21 septembre 2026 : 3,62 % sur 20 ans pour un « bon » dossier, 3,21 % pour un « excellent »). Le taux obtenu dépend de l’apport, des revenus et de la banque : la moyenne n’est le taux de personne en particulier.

Combien coûte un crédit de 100 000 € en 2026 ?

• À 3,32 % : 571 € par mois sur 20 ans, 491 € sur 25 ans, hors assurance emprunteur.
• Au taux de décembre 2021 (1,06 %) : 463 € sur 20 ans et 380 € sur 25 ans. La même somme coûte aujourd’hui 23 % de plus par mois sur 20 ans, 29 % de plus sur 25 ans.
• Au taux de janvier 2024 (4,17 %) : 615 € sur 20 ans et 537 € sur 25 ans.
• Un demi-point de moins (2,82 %) : 546 € sur 20 ans et 465 € sur 25 ans. Un demi-point de plus (3,82 %) : 597 € et 518 €.

Combien peut-on emprunter avec 1 000 € par mois ?

Avec une mensualité de 1 000 € sur 25 ans, hors assurance : 203 700 € au taux d’août 2026, contre 263 400 € au taux de décembre 2021 et 186 100 € à celui de janvier 2024. Sur 20 ans : 175 200 €, 216 200 € et 162 600 €. C’est la même mensualité : seul le taux change la somme.

Louer ou acheter un 52 m² : les chiffres ville par ville

Pour chaque ville de plus de 100 000 habitants, nous prenons un appartement de 52 m², la surface de référence de la carte des loyers de l’ANIL, au prix médian d’un deux-pièces vendu en 2025 (DVF). Le prêt couvre 90 % du prix ; l’apport de 10 % et les frais de notaire (environ 8 %) sont payés comptant. Ce sont les mêmes calculs que la rubrique « Louer ou acheter » de chaque fiche commune.

• Paris : 494 000 € pour 52 m² (9 500 €/m², 9 947 ventes de deux-pièces). Mensualité 2 540 € sur 20 ans, 2 180 € sur 25 ans ; loyer d’annonce 1 670 € ; apport et frais de notaire 88 920 €.
• Lyon : 236 650 €. Mensualité 1 050 € sur 25 ans ; loyer 860 €. Bordeaux : 220 580 €, 970 € ; loyer 830 €.
• Toulouse : 170 660 €. Mensualité 750 € sur 25 ans ; loyer 730 €. Nantes : 176 850 €, 780 € ; loyer 750 €.
• Marseille : 180 020 €. Mensualité 800 € sur 25 ans ; loyer 850 €. Montpellier : 182 620 €, 810 € ; loyer 810 €.
• Saint-Étienne : 63 340 €. Mensualité 280 € sur 25 ans ; loyer 510 € ; apport et frais de notaire 11 400 €.

Pourquoi la mensualité et le loyer ne se comparent pas directement

• Le loyer d’annonce comprend les charges ; la mensualité ne comprend ni l’assurance emprunteur, ni les charges de copropriété, ni la taxe foncière, ni l’entretien.
• Le propriétaire a d’abord versé l’apport et les frais de notaire : 88 920 € à Paris, 30 720 € à Toulouse, 11 400 € à Saint-Étienne pour ce 52 m².
• Une partie de chaque mensualité rembourse le capital, que le propriétaire récupère s’il revend ; le loyer, non.
• Le résultat dépend de ce que feront les prix, les loyers et les taux pendant 20 ou 25 ans, que personne ne connaît. C’est pour cela que nous ne donnons ni verdict, ni année à partir de laquelle acheter « devient » plus intéressant.

Un demi-point de taux en plus ou en moins : combien sur la mensualité ?

Environ 4,5 % sur 20 ans et 5,5 % sur 25 ans, dans un sens comme dans l’autre, quel que soit le prix du logement. Pour 100 000 € empruntés sur 25 ans : 465 € par mois à 2,82 %, 491 € à 3,32 %, 518 € à 3,82 %, hors assurance (−5,3 % et +5,5 %). Sur 20 ans : 546 €, 571 € et 597 € (−4,4 % et +4,5 %). Ces pourcentages valent autour du taux d’août 2026 ; ils changent peu avec le taux de départ.

• Paris : 2 180 € par mois sur 25 ans pour le 52 m², entre 2 070 € à 2,82 % et 2 300 € à 3,82 %.
• Lyon : 1 050 €, entre 990 € et 1 100 €. Toulouse : 750 €, entre 710 € et 800 €.
• Nancy : 520 €, entre 490 € et 550 €. Saint-Étienne : 280 €, entre 270 € et 300 €.
• Même prix, même prêt de 90 %, mensualités arrondies à 10 € : ce sont les fourchettes des fiches communes, et le tableau les donne pour les 39 villes.

À mensualité égale, c’est la somme empruntée qui change. Avec 1 000 € par mois sur 25 ans, hors assurance : 215 100 € à 2,82 %, 203 700 € à 3,32 %, 193 100 € à 3,82 %, soit 11 400 € de plus ou 10 600 € de moins. Le prix pèse plus que le taux : entre Saint-Étienne et Paris, la mensualité du même 52 m² est multipliée par près de huit.

Pourquoi un demi-point ? C’est l’ordre de grandeur de ce que la moyenne a bougé en un an, et de ce qui sépare deux emprunteurs. Le taux moyen de la Banque de France est passé de 3,10 % en août 2025 à 3,32 % en août 2026 (+0,22 point), après 3,60 % en août 2024 (−0,50 point en un an) et 3,62 % en août 2023 (−0,02 point). Il a bougé bien plus auparavant : 1,06 % en décembre 2021, 4,17 % en janvier 2024. Entre deux dossiers, le barème Meilleurtaux du 21 septembre 2026 cité plus haut donne 0,41 point d’écart sur 20 ans (3,62 % et 3,21 %).

Le taux moyen n’est pas le vôtre : il dépend de votre apport, de vos revenus, de la durée et de la banque. La fourchette à ± 0,5 point n’est pas une prévision, et le taux peut sortir de cet intervalle. Elle sert à lire une mensualité comme un ordre de grandeur plutôt que comme un chiffre exact.

Faire le calcul pour votre ville

Les fiches communes donnent ces chiffres pour près de 950 communes et arrondissements, avec le taux du mois le plus récent et la même fourchette à ± 0,5 point. Le simulateur d’investissement permet de changer le prix, la surface, l’apport, la durée et le taux. Le résultat reste indicatif : ce n’est pas un conseil financier.

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