Analyses et guides · 10 min de lecture
Logements vacants : 1 811 €/m² là où ils sont nombreux, 3 335 €/m² là où ils sont rares
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Dans la commune médiane, 6,6 % des logements étaient vacants au recensement de 2023, contre 6,9 % en 2017 (Insee, 975 communes de plus de 10 000 habitants suivies par le site). Dans le cinquième de ces communes où la part est la plus forte, 9,7 % et plus, le prix médian est de 1 811 €/m² ; dans le cinquième où elle est la plus faible, 4,6 % et moins, il est de 3 335 €/m² (DVF 2025, 185 et 194 communes). Logements vacants et prix bas vont souvent ensemble. Cela ne dit pas que l’un cause l’autre, et cela ne dit rien d’un logement en particulier.
Pour l’Insee, un logement vacant est un logement inoccupé : à vendre, à louer, déjà attribué et en attente de son occupant, en cours de succession, gardé par un employeur ou laissé sans usage par son propriétaire. Tous les logements sont comptés, HLM compris ; les résidences secondaires sont comptées à part. Dans ces 975 communes, cela fait 1,50 million de logements vacants sur 18,8 millions, soit 8,0 % : plus que dans la commune médiane, parce que les grandes villes en comptent davantage. La « commune médiane » est celle qui partage la liste en deux : la moitié des communes sont au-dessus, la moitié en dessous. Paris, Lyon et Marseille comptent chacune pour une commune.
Où y a-t-il le plus de logements vacants ?
- La moitié des communes ont entre 5,0 % et 9,1 % de logements vacants. 240 sont sous 5 %, 179 à 10 % ou plus, 28 à 15 % ou plus (Insee, recensement 2023).
- Par taille : 6,3 % dans la commune médiane de moins de 20 000 habitants (493 communes), 6,6 % de 20 000 à 50 000 (349), 6,9 % de 50 000 à 100 000 (91) et 9,1 % dans les 42 villes de plus de 100 000 habitants.
- Par région : 9,5 % en Bourgogne-Franche-Comté (23 communes), 8,6 % dans le Grand Est (67), 8,1 % en Auvergne-Rhône-Alpes (99) ; 5,9 % en Île-de-France (260), 5,6 % en Bretagne (38), 5,4 % dans les Pays de la Loire (53). Outre-mer : 9,9 % (47 communes).
- Les parts les plus élevées de l’Hexagone : Montluçon 24,1 %, Vichy 21,6 %, Villefranche-de-Rouergue 20,9 %, Thiers 20,8 %, Elbeuf 19,6 %.
- Parmi les villes de plus de 100 000 habitants : Mulhouse 16,1 %, Perpignan 14,6 %, Grenoble 13,5 %, Nice 12,4 %, Saint-Étienne et Nancy 12,0 % ; à l’autre bout, Toulon 3,6 %, Montreuil 5,5 %, Angers 5,9 %, Nantes et Argenteuil 6,1 %.
| Ville | 2017 | 2023 | Écart (points) | Parc privé vacant > 2 ans | Résidences secondaires |
|---|---|---|---|---|---|
| Mulhouse | 16,2 % | 16,1 % | stable | 5,6 % | 2,1 % |
| Perpignan | 15,2 % | 14,6 % | stable | 6,1 % | 4,3 % |
| Grenoble | 11,4 % | 13,5 % | +2,1 | 2,3 % | 4,2 % |
| Nice | 13,9 % | 12,4 % | −1,5 | 2,5 % | 13,8 % |
| Saint-Étienne | 12,3 % | 12,0 % | stable | 5,6 % | 2,4 % |
| Nancy | 11,8 % | 12,0 % | stable | 3,4 % | 5,2 % |
| Tours | 10,4 % | 11,2 % | stable | 2,3 % | 3,8 % |
| Nîmes | 7,5 % | 11,1 % | +3,6 | 3,2 % | 5,6 % |
| Metz | 12,7 % | 11,0 % | −1,7 | 3,3 % | 2,7 % |
| Le Havre | 10,7 % | 10,9 % | stable | 3,1 % | 2,6 % |
| Orléans | 10,5 % | 10,3 % | stable | 2,4 % | 4,0 % |
| Reims | 8,7 % | 10,0 % | +1,3 | 3,0 % | 3,8 % |
| Paris | 8,5 % | 9,9 % | +1,4 | 2,3 % | 9,9 % |
| Rouen | 11,4 % | 9,7 % | −1,7 | 3,7 % | 3,7 % |
| Clermont-Ferrand | 8,5 % | 9,6 % | +1,1 | 3,3 % | 5,6 % |
| Le Mans | 9,9 % | 9,5 % | stable | 2,0 % | 3,4 % |
| Besançon | 9,9 % | 9,5 % | stable | 2,8 % | 2,5 % |
| Saint-Paul (La Réunion) | 9,5 % | 9,4 % | stable | 3,3 % | 7,3 % |
| Lyon | 8,1 % | 9,3 % | +1,2 | 1,8 % | 6,0 % |
| Amiens | 9,2 % | 9,3 % | stable | 3,2 % | 2,8 % |
| Limoges | 8,9 % | 9,2 % | stable | 4,1 % | 3,4 % |
| Caen | 9,6 % | 8,9 % | stable | 1,3 % | 3,7 % |
| Saint-Denis (La Réunion) | 10,9 % | 8,8 % | −2,1 | 3,2 % | 1,8 % |
| Strasbourg | 7,8 % | 8,6 % | stable | 2,2 % | 4,9 % |
| Toulouse | 8,3 % | 8,2 % | stable | 1,9 % | 4,0 % |
| Villeurbanne | 8,8 % | 8,1 % | stable | 1,5 % | 3,5 % |
| Lille | 9,3 % | 8,0 % | −1,3 | 3,0 % | 3,4 % |
| Aix-en-Provence | 9,4 % | 8,0 % | −1,4 | 2,1 % | 7,2 % |
| Marseille | 8,1 % | 7,6 % | stable | 3,5 % | 3,5 % |
| Dijon | 7,5 % | 7,3 % | stable | 2,4 % | 4,1 % |
| Annecy | 6,2 % | 7,3 % | +1,1 | 1,2 % | 7,4 % |
| Saint-Denis (93) | 6,4 % | 7,2 % | stable | 6,1 % | 1,3 % |
| Boulogne-Billancourt | 6,8 % | 7,2 % | stable | 1,5 % | 5,9 % |
| Montpellier | 7,7 % | 6,9 % | stable | 1,7 % | 4,5 % |
| Bordeaux | 6,7 % | 6,7 % | stable | 2,5 % | 6,9 % |
| Rennes | 6,8 % | 6,5 % | stable | 1,4 % | 4,8 % |
| Brest | 6,9 % | 6,5 % | stable | 2,6 % | 4,0 % |
| Nantes | 5,9 % | 6,1 % | stable | 1,5 % | 4,9 % |
| Argenteuil | 6,8 % | 6,1 % | stable | 2,7 % | 0,9 % |
| Angers | 6,9 % | 5,9 % | stable | 2,0 % | 3,4 % |
| Montreuil | 5,5 % | 5,5 % | stable | 2,8 % | 1,8 % |
| Toulon | 5,9 % | 3,6 % | −2,3 | 2,6 % | 3,0 % |
Insee, recensements 2017 et 2023 : logements vacants ÷ ensemble des logements, HLM compris ; résidences secondaires comptées à part. Dans ces villes le recensement est un sondage : un écart de moins d’un point entre deux villes ou entre deux dates n’est pas significatif (« stable »). Parc privé vacant depuis plus de deux ans : LOVAC 2026 (Cerema / DGALN), une autre source sur un autre parc ; les deux chiffres ne s’additionnent pas et LOVAC ne se compare pas d’une année à l’autre. Communes de 100 000 habitants ou plus, hors arrondissements.
Une autre source regarde la durée. LOVAC, tiré des fichiers fiscaux, compte les logements du parc privé vacants depuis plus de deux ans : 2,2 % du parc privé dans la commune médiane, de 1,0 % à 5,6 % pour huit communes sur dix (LOVAC 2026, Cerema / DGALN, 974 communes). Les parts les plus élevées de l’Hexagone sont à Thiers (14,9 %), Sedan (13,3 %) et Tulle (12,0 %). Les deux sources classent les communes à peu près dans le même ordre, mais elles ne mesurent pas la même chose : le recensement porte sur tous les logements, LOVAC sur le seul parc privé. Leurs chiffres ne s’additionnent pas. La corrélation de rang entre les deux est de 0,71 : ce nombre vaut 1 quand deux classements sont identiques, 0 quand ils n’ont aucun rapport, −1 quand ils sont inverses. LOVAC a changé de méthode en 2023 puis en 2025 : nous le donnons pour une seule année, sans évolution.
Les logements vacants vont-ils avec des prix bas ?
Oui, en tendance. En classant les communes en cinq groupes de 195, du moins au plus de logements vacants, le prix médian du groupe passe de 3 335 à 3 270, 3 184, 2 435 puis 1 811 €/m² (DVF 2025, 933 communes : il n’y a pas de DVF en Alsace-Moselle). La corrélation de rang est de −0,47 : nette, loin d’être totale. Dans le groupe le plus vacant, 21 communes sur 185 ont un prix supérieur à la médiane de l’ensemble, 2 917 €/m² ; dans le groupe le moins vacant, 47 sur 194 sont en dessous.
| Logements vacants (2023) | Prix médian €/m² | Population 2017 → 2023 | DPE F ou G | Rendement brut | Parc privé vacant > 2 ans |
|---|---|---|---|---|---|
| 0,1 à 4,6 % | 3 3352 948 – 3 827 · 194 communes | 5,7 %2,8 – 9,1 · 195 communes | 5,3 %2,7 – 9,4 · 149 communes | 5,8 %4,9 – 6,8 · 194 communes | 1,3 %1,0 – 1,7 · 195 communes |
| 4,6 à 5,9 % | 3 2702 476 – 3 872 · 187 communes | 4,5 %1,4 – 8,5 · 195 communes | 7,4 %4,2 – 13,7 · 160 communes | 6,0 %5,3 – 7,1 · 183 communes | 1,6 %1,2 – 2,3 · 195 communes |
| 5,9 à 7,4 % | 3 1842 262 – 3 943 · 185 communes | 3,4 %1,0 – 6,3 · 195 communes | 8,8 %5,7 – 14,5 · 166 communes | 6,5 %5,6 – 7,5 · 183 communes | 2,0 %1,5 – 2,8 · 195 communes |
| 7,4 à 9,7 % | 2 4351 797 – 3 831 · 182 communes | 1,7 %-0,4 – 4,6 · 195 communes | 9,3 %7,3 – 14,2 · 171 communes | 6,9 %5,4 – 8,3 · 176 communes | 2,9 %2,0 – 3,7 · 194 communes |
| 9,7 à 24,1 % | 1 8111 375 – 2 364 · 185 communes | -0,3 %-2,9 – 2,7 · 195 communes | 10,5 %7,6 – 13,9 · 168 communes | 8,0 %6,9 – 9,9 · 173 communes | 5,2 %3,7 – 6,5 · 195 communes |
| Corrélation de rang | −0,47933 communes | −0,42975 communes | 0,30814 communes | 0,41909 communes | 0,71974 communes |
Médiane de chaque groupe, et en dessous l’intervalle où se trouve la moitié des communes (Q1–Q3). Logements vacants : Insee, recensement 2023, tous logements. Prix : médiane DVF 2025 (DGFiP, via Etalab). Population : Insee, 2017 et 2023. DPE : ADEME, DPE individuels établis depuis le 1er janvier 2026, communes d’au moins 200 DPE. Rendement brut indicatif : loyer d’annonce ANIL 2025 × 12 ÷ prix médian des appartements, masqué au-delà de 12 %. Vacants depuis plus de deux ans : LOVAC 2026 (Cerema / DGALN), parc privé. Corrélation de Spearman avec la part de logements vacants. Les intervalles se chevauchent : ce sont des tendances entre communes, pas une règle pour une commune ni pour un logement.
L’Île-de-France fait exception. Entre ses 260 communes, la relation s’inverse (corrélation de +0,25) : dans le quart le plus cher, la commune médiane a 6,9 % de logements vacants et 2,9 % de résidences secondaires ; dans le quart le moins cher, 5,5 % et 1,0 %. Paris compte 9,9 % de logements vacants pour un prix médian de 9 714 €/m². Hors Île-de-France, la corrélation est de −0,57 sur 673 communes. Un même pourcentage ne se lit donc pas de la même façon partout.
Y a-t-il plus de logements vacants là où la population baisse ?
Oui, là aussi en tendance. Du groupe le moins vacant au plus vacant, l’évolution médiane de la population entre 2017 et 2023 passe de +5,7 % à +4,5 %, +3,4 %, +1,7 % puis −0,3 % (Insee, corrélation de rang de −0,42 sur 975 communes). Dans les 215 communes qui ont perdu des habitants (plus de 0,5 %), la commune médiane a 8,8 % de logements vacants ; dans les 336 qui en ont gagné 5 % ou plus, 5,4 %. Le sens de la relation ne se lit pas dans ces chiffres : des habitants qui partent laissent des logements vides, et une ville où beaucoup de logements sont fermés peut aussi attirer moins.
Passoires thermiques et logements vacants : quel lien ?
Un lien faible. La part des DPE classés F ou G passe de 5,3 % dans le groupe le moins vacant à 10,5 % dans le plus vacant, avec une corrélation de rang de +0,30 (ADEME, DPE établis depuis le 1er janvier 2026, 814 communes d’au moins 200 DPE). Le DPE, diagnostic de performance énergétique, classe un logement de A à G. Ces DPE sont faits surtout lors d’une vente ou d’une mise en location : ils ne décrivent pas tout le parc, et rien ne dit que les logements vacants sont les logements F ou G. Les deux chiffres sont plus élevés dans les mêmes communes, c’est tout ce que l’on peut écrire.
Rendement brut élevé et logements vacants : un risque à connaître
Le rendement brut indicatif d’un appartement (loyer d’annonce de l’année ÷ prix médian) passe de 5,8 % dans le groupe le moins vacant à 6,0 %, 6,5 %, 6,9 % puis 8,0 % dans le plus vacant (ANIL 2025 et DVF 2025, corrélation de rang de +0,41 sur 909 communes). Ce n’est pas une coïncidence : le rendement monte quand le prix baisse, et les prix sont bas là où les logements vacants sont nombreux. Sur les 24 communes dont nous masquons le rendement parce qu’il dépasse 12 %, 12 sont dans ce dernier groupe.
Pour un investisseur, c’est un risque à regarder, pas un atout. Le rendement brut suppose un logement loué toute l’année au loyer des annonces. La part de logements vacants ne mesure pas le temps qu’un logement mis en location reste sans locataire, et nous ne connaissons pas de donnée publique qui le mesure commune par commune. Mais là où un logement sur dix est vide, trouver un locataire ou un acheteur peut prendre plus de temps. Dans le simulateur, la part de l’année sans loyer est une hypothèse à régler vous-même.
Qu’est-ce qui a changé entre 2017 et 2023 ?
- La part médiane est passée de 6,9 % à 6,6 %. Elle a baissé de plus d’un point dans 280 communes, monté de plus d’un point dans 136, et bougé de moins d’un point dans 559 : pour celles-là, nous écrivons « stable ».
- Le nombre de logements vacants a pourtant augmenté : +49 600 (+3,4 %) dans ces 975 communes. Mais le parc a grandi plus vite : +1,10 million de logements (+6,2 %), dont +5,9 % de résidences principales et +14,6 % de résidences secondaires. La part passe ainsi de 8,2 % à 8,0 % de l’ensemble des logements.
- Hors Île-de-France, la commune médiane passe de 7,7 % à 7,1 % : 234 baisses de plus d’un point pour 83 hausses (715 communes). En Île-de-France, de 5,8 % à 5,9 % : 46 baisses pour 53 hausses (260 communes).
- Dans les 42 villes de plus de 100 000 habitants, 7 hausses et 7 baisses de plus d’un point. Hausses : Nîmes (7,5 → 11,1 %), Grenoble (11,4 → 13,5 %), Paris (8,5 → 9,9 %), Reims (8,7 → 10,0 %), Lyon (8,1 → 9,3 %). Baisses : Toulon (5,9 → 3,6 %), Saint-Denis de La Réunion (10,9 → 8,8 %), Rouen (11,4 → 9,7 %), Metz (12,7 → 11,0 %), Nice (13,9 → 12,4 %).
- Entre 50 000 et 100 000 habitants : Bondy passe de 5,1 % à 11,2 %, Narbonne de 10,1 % à 6,6 %, Pau de 16,8 % à 13,7 %. Un écart aussi fort qu’à Bondy, dans un recensement par sondage, demande confirmation au prochain millésime.
Les logements vacants augmentent-ils depuis vingt ans ?
Le recul de 2017 à 2023 vient après dix ans de hausse. Dans les mêmes 975 communes, la part médiane était de 5,4 % en 2007, 6,4 % en 2012, 6,9 % en 2017, puis 6,6 % en 2023. De 2007 à 2017, elle a monté de plus d’un point dans 622 communes et baissé d’autant dans 70. En 2023, elle reste supérieure de plus d’un point à celle de 2007 dans 548 communes, inférieure dans 96. Pour la France entière, le recensement donne 7,2 % en 1990, 6,9 % en 1999, 6,5 % en 2007, 7,6 % en 2012, 8,2 % en 2017 et 7,8 % en 2023, soit 2,97 millions de logements vacants.
| Recensement | France | Logements vacants, France | Commune médiane (975 communes du site) | Moitié des communes entre |
|---|---|---|---|---|
| 1990 | 7,2 % | 1 919 000 | — | — |
| 1999 | 6,9 % | 2 034 000 | — | — |
| 2007 | 6,5 % | 2 089 000 | 5,4 % | 3,9 et 7,5 % |
| 2012 | 7,6 % | 2 573 000 | 6,4 % | 4,8 et 8,8 % |
| 2017 | 8,2 % | 2 935 000 | 6,9 % | 5,2 et 9,6 % |
| 2023 | 7,8 % | 2 972 000 | 6,6 % | 5,0 et 9,1 % |
Insee, séries historiques du recensement 2023 (logements vacants ÷ ensemble des logements), géographie 2026. Recensements généraux en 1990 et 1999, enquêtes annuelles depuis 2004 : chaque point à partir de 2007 regroupe cinq années d’enquête, et les points affichés ne se recouvrent pas. Les communes du site sont suivies à partir de 2007, avec la même méthode de collecte. Nombres de logements arrondis au millier.
Ces points se comparent parce qu’ils ne se recouvrent pas. Depuis 2004, le recensement se fait par enquêtes annuelles, et chaque millésime regroupe cinq années d’enquête : 2023 et 2022 partagent l’essentiel de leurs réponses, 2023 et 2017 aucune. La catégorie « logements vacants » est la même sur toute la série publiée par l’Insee ; la collecte, elle, a changé en 2004, ce qui invite à lire avec plus de prudence l’écart entre 1999 et 2007. Nous ne suivons les communes qu’à partir de 2007.
Pourquoi ces évolutions ? Ce que les données permettent de dire
- La population compte, un peu. Parmi les 336 communes qui ont gagné 5 % d’habitants ou plus, la part de logements vacants a baissé de plus d’un point dans 113 et monté dans 26. Parmi les 215 qui en ont perdu, elle a baissé dans 33 et monté dans 65. Sur l’ensemble, le lien reste faible (corrélation de rang de −0,21).
- Le niveau de départ compte aussi. Les communes où la part a baissé partaient de plus haut : 8,6 % en 2017 dans la commune médiane, contre 6,4 % pour celles où elle a monté (corrélation de −0,33). Une partie de ce rattrapage peut être réelle. Une autre est statistique : dans un sondage, une valeur haute une année a plus de chances d’être plus basse la fois suivante. Nos données ne séparent pas les deux.
- Les résidences secondaires progressent (+14,6 %), mais commune par commune leur évolution ne suit pas celle des logements vacants (corrélation de −0,03). Dans 51 communes, la part de logements vacants baisse de plus d’un point pendant que celle des résidences secondaires monte de plus d’un point : Narbonne (résidences secondaires de 15,4 % à 17,6 %), Grasse (de 8,0 % à 12,2 %). Un logement a pu passer d’une catégorie à l’autre ; le recensement ne le dit pas.
- La construction récente n’explique rien de visible : aucune corrélation avec les logements autorisés de 2021 à 2025 (0,00, Sitadel), très peu avec la croissance du parc (+0,09).
- Ce que ces données ne disent pas : quels logements sont vacants, depuis quand et pourquoi (travaux, succession, bien retiré du marché), ni l’effet d’une taxe ou d’une règle. LOVAC, qui connaît la durée, ne peut pas servir : ses ruptures de méthode de 2023 et de 2025 interdisent de comparer deux années.
Ce que ce chiffre ne dit pas
- Vacant ne veut pas dire à louer ou à vendre. La définition couvre aussi les successions en cours, les logements en attente d’occupant et ceux laissés sans usage, parfois hors d’état d’être habités. Ce n’est pas un stock de logements disponibles.
- Les résidences secondaires sont comptées à part. Beausoleil affiche 0,1 % de logements vacants et 43,7 % de résidences secondaires, Saint-Cyprien 0,2 % et 61,9 %. Une part faible n’y signale pas un marché tendu. 87 des 975 communes ont au moins 10 % de résidences secondaires ; sans elles, la corrélation avec les prix ne change presque pas (−0,46).
- C’est un sondage. Toutes les communes étudiées ont plus de 10 000 habitants : le recensement y interroge une partie des logements chaque année, et c’est l’agent recenseur qui constate qu’un logement est vacant. Un écart de moins d’un point, entre deux communes ou entre deux dates, n’est pas significatif.
- Rien sur les petites communes. Le site suit environ un millier de communes, les plus peuplées. Ces résultats ne valent pas pour les communes rurales, où l’Insee mesure les parts les plus élevées (Insee Première n° 1979, janvier 2024).
- Une commune n’est pas un quartier, encore moins un logement. La part varie d’un quartier à l’autre d’une même ville, et un appartement précis se loue ou se vend selon son état, son étage et sa rue.
- Deux sources, deux niveaux. Le recensement compte tous les logements vacants à une date ; LOVAC, ceux du parc privé d’après les fichiers fiscaux, avec la durée. Les deux sont justes ; il faut dire lequel on cite.
- Une corrélation entre communes n’est pas une cause. Prix, population, DPE et logements vacants suivent en partie la même géographie : métropoles en croissance d’un côté, villes moyennes qui perdent des habitants de l’autre.
Voir le chiffre de votre commune
La fiche de chaque commune affiche, dans la rubrique « Vivre à », la part de logements vacants de 2023, celle de 2017, la part du parc privé vacant depuis plus de deux ans et, à partir de 10 %, la part de résidences secondaires, à côté des prix au m², des loyers d’annonce et de l’évolution de la population. Le simulateur permet de changer la part de l’année sans loyer et de voir ce que devient le calcul. Le résultat reste indicatif : ce n’est pas un conseil.
- Logements vacants à Montluçon : 24,1 %
- Logements vacants à Nîmes : 11,1 %, 7,5 % en 2017
- Logements vacants à Grenoble : 13,5 %
- Logements vacants à Toulon : 3,6 %
- Logements vacants à Paris : 9,9 %, et 9,9 % de résidences secondaires
- Simuler un investissement locatif avec votre propre hypothèse
- Méthodologie : d’où viennent les deux chiffres de logements vacants