Analyses et guides · 10 min de lecture
Appartement classé F : −12 % là où le m² est bon marché, −5 % là où il est cher, environ 15 000 € pour 70 m² dans les deux cas
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Un appartement classé F se vend 11,8 % moins cher au m² qu’un appartement comparable classé D dans les communes où le prix médian ne dépasse pas 2 500 €/m², et 5,1 % moins cher là où il dépasse 3 500 €/m² (ventes DVF 2022–2025 rapprochées de leur DPE ; 6 766 et 18 408 ventes classées F). En euros, l’écart est presque le même : environ 14 300 € pour 70 m² dans le premier cas, 15 600 € dans le second, au prix médian type de chaque groupe de communes. La « valeur verte » n’est donc pas un pourcentage unique : moins un logement vaut cher, plus une mauvaise étiquette pèse dans son prix.
Le DPE, diagnostic de performance énergétique, classe un logement de A à G selon sa consommation d’énergie et ses émissions de gaz à effet de serre. Nous avons rapproché par leur adresse 685 971 ventes de 2022 à 2025 du DPE du logement vendu : 522 630 ventes d’appartements dans 877 communes et 163 341 ventes de maisons dans 882, parmi les communes de plus de 10 000 habitants suivies par le site. L’écart est mesuré face à l’étiquette D, « à caractéristiques comparables » : même surface, même nombre de pièces, même année de vente, même période de construction et même section cadastrale (une portion de commune délimitée par le cadastre). Les communes sont classées par leur prix médian, celui qui partage leurs ventes en deux moitiés.
| Type et niveau de prix de la commune | Prix type | F | F, 70 m² | Ventes F | G | G, 70 m² | Ventes G |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Appartements, jusqu’à 2 500 €/m² | 1 736 €/m² | −11,8 %−12,6 % à −10,9 % | −14 300 € | 6 766 | −14,3 %−15,7 % à −12,9 % | −17 400 € | 2 415 |
| Appartements, de 2 500 à 3 500 €/m² | 3 030 €/m² | −7,2 %−8,0 % à −6,3 % | −15 300 € | 5 503 | −10,8 %−12,1 % à −9,4 % | −22 900 € | 2 317 |
| Appartements, plus de 3 500 €/m² | 4 375 €/m² | −5,1 %−5,6 % à −4,5 % | −15 600 € | 18 408 | −7,3 %−8,0 % à −6,6 % | −22 400 € | 10 497 |
| Maisons, jusqu’à 2 800 €/m² | 2 063 €/m² | −17,8 %−18,5 % à −17,0 % | −25 700 € | 8 289 | −22,3 %−23,3 % à −21,2 % | −32 200 € | 4 129 |
| Maisons, de 2 800 à 4 200 €/m² | 3 424 €/m² | −8,5 %−9,5 % à −7,4 % | −20 400 € | 3 873 | −8,7 %−10,0 % à −7,4 % | −20 900 € | 2 785 |
| Maisons, plus de 4 200 €/m² | 5 356 €/m² | −5,1 %−6,7 % à −3,4 % | −19 100 € | 2 440 | −8,9 %−10,8 % à −7,0 % | −33 400 € | 1 888 |
Niveau de prix : prix médian 2025 de la commune pour le type de bien. En euros : 70 m² au prix médian type de chaque classe (médiane des prix médians des communes de la classe, DVF 2025), multiplié par l’écart ; arrondi à 100 €. C’est un ordre de grandeur, pas un coût de travaux ni un prix. Source : ventes DVF 2022–2025 (DGFiP, via Etalab) rapprochées par adresse de leur DPE (ADEME, DPE établis avant 2026) : 685 971 ventes, dont 522 630 d’appartements dans 877 communes et 163 341 de maisons dans 882 ; calcul Indice Immo. Écart de prix au m² face à un logement classé D, à surface, nombre de pièces, année de vente, période de construction et section cadastrale comparables. Entre crochets ou en trait fin : intervalle à 95 % de l’écart moyen, pas la dispersion entre deux logements.
Combien perd un logement classé F ou G à la vente ?
- Appartement classé F : −11,8 % (entre −12,6 et −10,9) là où le prix médian des appartements est de 2 500 €/m² ou moins ; −7,2 % (entre −8,0 et −6,3) de 2 500 à 3 500 €/m² ; −5,1 % (entre −5,6 et −4,5) au-dessus.
- Appartement classé G : −14,3 %, −10,8 % et −7,3 % dans les mêmes trois groupes de communes (2 415, 2 317 et 10 497 ventes classées G).
- Maison classée F : −17,8 % (entre −18,5 et −17,0) là où le prix médian des maisons est de 2 800 €/m² ou moins ; −8,5 % de 2 800 à 4 200 €/m² ; −5,1 % au-dessus (8 289, 3 873 et 2 440 ventes classées F).
- Maison classée G : −22,3 % (entre −23,3 et −21,2) dans les communes les moins chères ; −8,7 % et −8,9 % dans les deux autres groupes (4 129, 2 785 et 1 888 ventes classées G).
Les fourchettes entre parenthèses sont des intervalles à 95 % : elles disent à quel point l’écart moyen est connu, pas de combien deux logements de même étiquette diffèrent entre eux. Toutes communes confondues, l’écart est de −7,2 % pour un appartement F et −9,8 % pour un G, de −13,6 % et −16,0 % pour une maison (30 677, 15 229, 14 602 et 8 802 ventes). Ces moyennes cachent l’essentiel : d’un groupe de communes à l’autre, l’écart d’une maison F va de 5,1 % à 17,8 %.
En euros, pour un appartement de 70 m² au prix médian type de chaque groupe (1 736, 3 030 et 4 375 €/m², DVF 2025) : environ 14 300 €, 15 300 € et 15 600 € de moins en F ; 17 400 €, 22 900 € et 22 400 € en G. Pour une maison de 100 m² (2 063, 3 424 et 5 356 €/m²) : environ 36 700 €, 29 100 € et 27 300 € de moins en F ; 46 000 €, 29 800 € et 47 700 € en G. Ce sont des ordres de grandeur, une surface multipliée par un prix médian et par un écart moyen, pas le prix d’un bien ni un coût de travaux.
Pourquoi une étiquette F pèse-t-elle plus là où les prix sont bas ?
Le pourcentage fait plus que doubler entre les communes chères et les communes bon marché, alors que la somme en euros bouge peu pour les appartements : de 14 300 € à 15 600 € pour 70 m² en F. Nos données constatent ce fait, elles ne l’expliquent pas. Une lecture possible, qu’elles ne permettent pas de vérifier : la somme qu’un acheteur retranche pour un logement mal classé dépend peu du prix du m² autour de lui. Rapportée à un bien de 120 000 €, la même somme fait 12 % ; rapportée à un bien de 300 000 €, elle en fait 5.
Les villes le montrent une à une. Sur leurs seules ventes, les appartements classés F ou G se vendent 15,7 % sous les D à Saint-Étienne (entre −19,5 et −11,7 ; 545 ventes F ou G), 15,1 % à Brest, 14,5 % à Nancy et 14,2 % à Clermont-Ferrand. À Paris, l’écart est de 4,0 % (entre −4,8 et −3,1 ; 12 721 ventes F ou G). À Nice, il est de 0,7 %, avec un intervalle de −3,8 à +2,4 : on ne mesure pas d’écart. Pour les maisons : 25,8 % à Limoges (entre −31,0 et −20,2 ; 138 ventes F ou G) et 21,9 % au Havre (entre −26,1 et −17,5 ; 273 ventes), mais 4,2 % à Toulouse (entre −9,8 et +1,7 ; 168 ventes), où l’intervalle contient zéro.
La valeur verte change-t-elle d’un département à l’autre ?
À première vue, oui. L’écart estimé des appartements classés F ou G va de −13,1 % dans le Puy-de-Dôme à −4,7 % dans les Alpes-Maritimes ; celui des maisons, de −20,1 % dans l’Allier à −5,8 % dans le Var. La carte colore 79 départements pour les appartements et 78 pour les maisons. Les autres restent en gris : moins de 30 ventes en F ou G, ou moins de 30 en D, y ont été rapprochées de leur DPE. L’Alsace et la Moselle sont hachurées : DVF n’y publie rien.
Appartements : 79 départements mesurés
Cette carte ressemble à celle des prix, et ce n’est pas un hasard : là où le m² est bon marché, une mauvaise étiquette pèse plus. Une fois le niveau de prix retiré, il reste moins de 2 points d’écart dans 75 des 79 départements mesurés.
| Département | Écart estimé | Attendu d’après ses prix | Mesuré | Intervalle à 95 % | Ventes F ou G | Ventes D | Communes |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Puy-de-Dôme (63) | −13,1 % | −11,2 % | −16,4 % | −20,9 % à −11,7 % | 564 | 2 050 | 5 |
| Loire (42) | −12,9 % | −11,2 % | −15,1 % | −19,0 % à −11,0 % | 755 | 3 504 | 8 |
| Aveyron (12) | −12,8 % | −11,2 % | −21,3 % | −28,4 % à −13,5 % | 108 | 564 | 2 |
| Allier (03) | −12,6 % | −11,2 % | −17,0 % | −22,7 % à −10,8 % | 315 | 805 | 4 |
| Corrèze (19) | −12,4 % | −11,2 % | −19,5 % | −27,4 % à −10,8 % | 84 | 375 | 2 |
| Eure-et-Loir (28) | −12,3 % | −11,2 % | −16,4 % | −22,7 % à −9,5 % | 86 | 522 | 3 |
| Saône-et-Loire (71) | −12,2 % | −11,2 % | −14,9 % | −20,6 % à −8,8 % | 165 | 1 006 | 4 |
| Vosges (88) | −12,1 % | −11,2 % | −20,1 % | −29,5 % à −9,5 % | 57 | 331 | 2 |
| Haute-Loire (43) | −11,9 % | −11,2 % | −18,2 % | −27,8 % à −7,4 % | 62 | 253 | 1 |
| Vaucluse (84) | −11,9 % | −9,7 % | −15,3 % | −19,5 % à −10,9 % | 280 | 917 | 8 |
| Vienne (86) | −11,9 % | −11,2 % | −16,4 % | −24,7 % à −7,1 % | 82 | 620 | 2 |
| Drôme (26) | −11,8 % | −11,2 % | −13,0 % | −17,7 % à −7,9 % | 183 | 1 192 | 4 |
| Yonne (89) | −11,8 % | −11,2 % | −18,3 % | −28,3 % à −6,9 % | 66 | 386 | 2 |
| Alpes-de-Haute-Provence (04) | −11,7 % | −11,2 % | −14,4 % | −22,3 % à −5,8 % | 89 | 197 | 2 |
| Ardennes (08) | −11,7 % | −11,2 % | −15,9 % | −25,3 % à −5,3 % | 61 | 374 | 2 |
| Dordogne (24) | −11,7 % | −11,2 % | −14,7 % | −22,8 % à −5,8 % | 50 | 348 | 2 |
| Jura (39) | −11,6 % | −11,2 % | −13,8 % | −21,8 % à −5,0 % | 50 | 299 | 2 |
| Aube (10) | −11,5 % | −11,2 % | −13,1 % | −21,3 % à −4,1 % | 136 | 849 | 2 |
| Orne (61) | −11,5 % | −11,2 % | −16,7 % | −29,8 % à −1,1 % | 38 | 124 | 2 |
| Aisne (02) | −11,4 % | −11,2 % | −12,1 % | −19,2 % à −4,4 % | 86 | 330 | 4 |
| Finistère (29) | −11,4 % | −10,8 % | −12,5 % | −17,7 % à −7,1 % | 298 | 3 313 | 6 |
| Gard (30) | −11,4 % | −11,2 % | −12,4 % | −20,1 % à −3,9 % | 101 | 1 165 | 2 |
| Meuse (55) | −11,4 % | −11,2 % | −13,7 % | −24,2 % à −1,8 % | 33 | 130 | 2 |
| Hautes-Pyrénées (65) | −11,4 % | −11,2 % | −12,8 % | −20,9 % à −3,9 % | 71 | 657 | 2 |
| Cantal (15) | −11,3 % | −11,2 % | −11,8 % | −20,2 % à −2,4 % | 111 | 342 | 1 |
| Oise (60) | −11,3 % | −9,7 % | −13,3 % | −17,2 % à −9,3 % | 201 | 1 064 | 10 |
| Sarthe (72) | −11,3 % | −11,2 % | −12,1 % | −20,4 % à −2,9 % | 103 | 1 008 | 1 |
| Doubs (25) | −11,2 % | −11,2 % | −11,4 % | −17,8 % à −4,6 % | 172 | 1 408 | 4 |
| Meurthe-et-Moselle (54) | −11,2 % | −11,2 % | −11,1 % | −15,8 % à −6,1 % | 341 | 1 917 | 6 |
| Nièvre (58) | −11,2 % | −11,2 % | −11,0 % | −20,4 % à −0,4 % | 65 | 271 | 1 |
| Tarn (81) | −11,2 % | −11,2 % | −11,6 % | −21,7 % à −0,3 % | 38 | 334 | 2 |
| Indre (36) | −11,1 % | −11,2 % | −10,3 % | −23,7 % à +5,6 % | 39 | 226 | 1 |
| Territoire de Belfort (90) | −11,1 % | −11,2 % | −10,0 % | −20,6 % à +2,0 % | 93 | 459 | 1 |
| Loir-et-Cher (41) | −10,9 % | −11,2 % | −8,6 % | −18,7 % à +2,8 % | 48 | 340 | 1 |
| Tarn-et-Garonne (82) | −10,9 % | −11,2 % | −8,5 % | −18,3 % à +2,4 % | 32 | 340 | 1 |
| Haute-Vienne (87) | −10,7 % | −11,2 % | −7,9 % | −16,1 % à +1,0 % | 145 | 1 125 | 1 |
| Hautes-Alpes (05) | −10,5 % | −9,6 % | −13,7 % | −19,9 % à −6,9 % | 144 | 302 | 2 |
| Haute-Savoie (74) | −10,5 % | −7,1 % | −12,6 % | −15,4 % à −9,8 % | 942 | 2 537 | 11 |
| Côtes-d'Armor (22) | −10,4 % | −10,0 % | −12,9 % | −21,0 % à −4,0 % | 98 | 655 | 3 |
| Pyrénées-Orientales (66) | −10,3 % | −8,4 % | −15,6 % | −21,5 % à −9,3 % | 74 | 1 054 | 3 |
| Cher (18) | −10,1 % | −11,2 % | −3,7 % | −12,7 % à +6,2 % | 104 | 514 | 2 |
| Manche (50) | −10,1 % | −9,9 % | −13,2 % | −24,7 % à +0,1 % | 53 | 344 | 3 |
| Morbihan (56) | −10,1 % | −8,1 % | −15,3 % | −20,8 % à −9,3 % | 135 | 1 365 | 5 |
| Ardèche (07) | −10,0 % | −11,2 % | −7,9 % | −12,9 % à −2,6 % | 78 | 325 | 4 |
| Pas-de-Calais (62) | −9,7 % | −10,4 % | −7,6 % | −13,8 % à −0,9 % | 206 | 935 | 7 |
| Loiret (45) | −9,6 % | −9,6 % | −9,5 % | −14,2 % à −4,4 % | 310 | 1 519 | 7 |
| Savoie (73) | −9,6 % | −7,8 % | −13,5 % | −18,6 % à −8,0 % | 243 | 1 424 | 4 |
| Hérault (34) | −9,5 % | −8,2 % | −11,6 % | −16,2 % à −6,9 % | 303 | 3 650 | 5 |
| Maine-et-Loire (49) | −9,5 % | −9,2 % | −10,3 % | −16,2 % à −3,9 % | 211 | 1 641 | 3 |
| Marne (51) | −9,3 % | −9,9 % | −8,4 % | −13,0 % à −3,6 % | 486 | 1 900 | 5 |
| Seine-Maritime (76) | −9,1 % | −9,7 % | −8,6 % | −12,3 % à −4,7 % | 1 054 | 3 269 | 10 |
| Calvados (14) | −9,0 % | −8,6 % | −9,8 % | −15,3 % à −4,0 % | 344 | 1 574 | 4 |
| Charente-Maritime (17) | −8,9 % | −7,9 % | −10,7 % | −15,4 % à −5,6 % | 204 | 1 331 | 4 |
| Côte-d'Or (21) | −8,7 % | −9,7 % | −7,0 % | −12,0 % à −1,8 % | 606 | 2 332 | 4 |
| Indre-et-Loire (37) | −8,7 % | −8,3 % | −9,5 % | −14,4 % à −4,4 % | 272 | 1 469 | 4 |
| Eure (27) | −8,6 % | −9,3 % | −5,9 % | −13,0 % à +1,7 % | 109 | 436 | 4 |
| Nord (59) | −8,6 % | −9,4 % | −7,8 % | −11,6 % à −3,8 % | 492 | 3 031 | 11 |
| Isère (38) | −8,5 % | −10,8 % | −6,6 % | −9,9 % à −3,1 % | 657 | 4 389 | 11 |
| Landes (40) | −8,5 % | −7,6 % | −10,8 % | −16,7 % à −4,5 % | 49 | 472 | 3 |
| Vendée (85) | −8,5 % | −8,8 % | −7,4 % | −14,8 % à +0,5 % | 105 | 689 | 3 |
| Somme (80) | −8,4 % | −8,1 % | −10,7 % | −20,1 % à −0,1 % | 97 | 509 | 2 |
| Rhône (69) | −8,3 % | −7,9 % | −8,5 % | −11,0 % à −5,9 % | 1 505 | 9 708 | 21 |
| Loire-Atlantique (44) | −8,2 % | −7,3 % | −9,3 % | −13,2 % à −5,2 % | 668 | 4 539 | 9 |
| Haute-Garonne (31) | −8,1 % | −7,9 % | −8,8 % | −14,9 % à −2,3 % | 495 | 3 839 | 3 |
| Ille-et-Vilaine (35) | −8,1 % | −7,1 % | −10,2 % | −15,3 % à −4,7 % | 477 | 2 907 | 5 |
| Essonne (91) | −8,1 % | −7,9 % | −8,1 % | −10,2 % à −6,0 % | 673 | 2 729 | 27 |
| Pyrénées-Atlantiques (64) | −8,0 % | −7,9 % | −8,1 % | −12,0 % à −4,0 % | 371 | 3 428 | 8 |
| Ain (01) | −7,8 % | −8,8 % | −6,5 % | −10,5 % à −2,4 % | 169 | 917 | 7 |
| Bouches-du-Rhône (13) | −7,7 % | −8,6 % | −6,5 % | −10,9 % à −1,9 % | 568 | 6 245 | 7 |
| Seine-et-Marne (77) | −7,1 % | −7,9 % | −6,6 % | −9,5 % à −3,6 % | 423 | 2 197 | 20 |
| Var (83) | −7,1 % | −7,5 % | −6,7 % | −10,5 % à −2,6 % | 353 | 3 686 | 10 |
| Val-d'Oise (95) | −7,0 % | −7,5 % | −6,9 % | −9,0 % à −4,7 % | 758 | 2 173 | 28 |
| Gironde (33) | −6,7 % | −7,2 % | −6,0 % | −10,3 % à −1,4 % | 390 | 2 697 | 9 |
| Paris (75) | −5,9 % | −6,5 % | −4,0 % | −11,1 % à +3,7 % | 12 721 | 18 769 | 1 |
| Seine-Saint-Denis (93) | −5,7 % | −7,2 % | −5,3 % | −7,2 % à −3,3 % | 2 386 | 4 348 | 32 |
| Hauts-de-Seine (92) | −5,6 % | −6,5 % | −5,4 % | −7,1 % à −3,7 % | 5 037 | 8 512 | 34 |
| Val-de-Marne (94) | −5,5 % | −6,7 % | −5,3 % | −7,0 % à −3,5 % | 2 975 | 5 716 | 35 |
| Yvelines (78) | −4,8 % | −7,3 % | −4,1 % | −6,1 % à −2,1 % | 1 148 | 4 160 | 32 |
| Alpes-Maritimes (06) | −4,7 % | −6,5 % | −3,3 % | −6,6 % à +0,2 % | 1 366 | 10 996 | 14 |
Trop peu de ventes rapprochées de leur DPE (moins de 30 en F ou G, ou moins de 30 en D) : Ariège (09), Aude (11), Charente (16), Creuse (23), Corse-du-Sud (2A), Haute-Corse (2B), Gers (32), Lot (46), Lot-et-Garonne (47), Lozère (48), Haute-Marne (52), Mayenne (53), Haute-Saône (70), Deux-Sèvres (79). Pas de DVF : Moselle (57), Bas-Rhin (67), Haut-Rhin (68).
Maisons : 78 départements mesurés
Cette carte ressemble à celle des prix, et ce n’est pas un hasard : là où le m² est bon marché, une mauvaise étiquette pèse plus. Une fois le niveau de prix retiré, il reste moins de 2 points d’écart dans 70 des 78 départements mesurés.
| Département | Écart estimé | Attendu d’après ses prix | Mesuré | Intervalle à 95 % | Ventes F ou G | Ventes D | Communes |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Allier (03) | −20,1 % | −17,7 % | −25,7 % | −31,5 % à −19,4 % | 257 | 265 | 5 |
| Corrèze (19) | −19,6 % | −17,7 % | −28,1 % | −35,9 % à −19,4 % | 84 | 156 | 1 |
| Mayenne (53) | −19,6 % | −17,7 % | −24,6 % | −30,9 % à −17,8 % | 108 | 375 | 3 |
| Pas-de-Calais (62) | −19,6 % | −17,7 % | −20,6 % | −23,4 % à −17,6 % | 731 | 1 547 | 19 |
| Cher (18) | −19,5 % | −17,7 % | −24,4 % | −30,8 % à −17,4 % | 224 | 366 | 2 |
| Nord (59) | −19,4 % | −16,1 % | −20,0 % | −21,9 % à −18,2 % | 1 553 | 4 596 | 49 |
| Hautes-Pyrénées (65) | −19,4 % | −17,7 % | −27,5 % | −35,7 % à −18,4 % | 68 | 99 | 2 |
| Saône-et-Loire (71) | −19,3 % | −17,7 % | −23,7 % | −30,0 % à −16,8 % | 169 | 225 | 5 |
| Dordogne (24) | −19,2 % | −17,7 % | −26,2 % | −34,2 % à −17,2 % | 84 | 232 | 3 |
| Sarthe (72) | −19,1 % | −17,7 % | −21,9 % | −27,4 % à −15,9 % | 207 | 867 | 3 |
| Deux-Sèvres (79) | −19,1 % | −17,7 % | −22,8 % | −29,3 % à −15,8 % | 169 | 603 | 3 |
| Indre (36) | −19,0 % | −17,7 % | −23,4 % | −30,4 % à −15,6 % | 126 | 263 | 2 |
| Charente (16) | −18,7 % | −17,7 % | −21,8 % | −28,8 % à −14,1 % | 128 | 339 | 2 |
| Nièvre (58) | −18,6 % | −17,7 % | −27,0 % | −38,0 % à −14,0 % | 75 | 89 | 1 |
| Meuse (55) | −18,5 % | −17,7 % | −28,7 % | −41,0 % à −13,8 % | 51 | 73 | 2 |
| Ardennes (08) | −18,3 % | −17,7 % | −22,2 % | −31,9 % à −11,2 % | 122 | 114 | 2 |
| Lot-et-Garonne (47) | −18,3 % | −17,7 % | −20,2 % | −27,2 % à −12,6 % | 116 | 332 | 3 |
| Orne (61) | −18,3 % | −17,7 % | −21,7 % | −30,7 % à −11,4 % | 114 | 178 | 3 |
| Finistère (29) | −18,2 % | −16,7 % | −19,2 % | −22,6 % à −15,6 % | 567 | 1 212 | 11 |
| Yonne (89) | −18,2 % | −17,7 % | −19,9 % | −27,2 % à −11,8 % | 116 | 144 | 2 |
| Jura (39) | −18,1 % | −17,7 % | −21,6 % | −33,9 % à −7,1 % | 55 | 79 | 2 |
| Haute-Marne (52) | −18,0 % | −17,7 % | −19,4 % | −28,5 % à −9,2 % | 78 | 150 | 2 |
| Somme (80) | −18,0 % | −17,7 % | −18,8 % | −25,8 % à −11,1 % | 223 | 509 | 2 |
| Haute-Vienne (87) | −18,0 % | −17,7 % | −18,8 % | −25,9 % à −10,9 % | 171 | 380 | 3 |
| Aisne (02) | −17,9 % | −17,7 % | −18,3 % | −23,8 % à −12,4 % | 363 | 429 | 6 |
| Doubs (25) | −17,9 % | −17,7 % | −18,7 % | −26,3 % à −10,2 % | 129 | 153 | 4 |
| Eure (27) | −17,8 % | −17,7 % | −18,0 % | −23,2 % à −12,5 % | 171 | 336 | 4 |
| Côtes-d'Armor (22) | −17,6 % | −16,7 % | −19,0 % | −24,3 % à −13,4 % | 201 | 387 | 5 |
| Vienne (86) | −17,5 % | −17,7 % | −16,9 % | −23,9 % à −9,3 % | 121 | 431 | 2 |
| Aube (10) | −17,4 % | −17,7 % | −16,0 % | −24,9 % à −6,0 % | 173 | 197 | 3 |
| Loir-et-Cher (41) | −17,4 % | −17,7 % | −16,6 % | −23,7 % à −8,9 % | 154 | 318 | 3 |
| Loire (42) | −17,4 % | −17,7 % | −17,0 % | −22,3 % à −11,3 % | 261 | 433 | 9 |
| Ardèche (07) | −17,2 % | −17,7 % | −15,6 % | −22,8 % à −7,8 % | 32 | 81 | 3 |
| Vosges (88) | −17,2 % | −17,7 % | −12,3 % | −25,6 % à +3,4 % | 60 | 95 | 2 |
| Landes (40) | −17,1 % | −17,2 % | −16,9 % | −23,1 % à −10,1 % | 94 | 358 | 4 |
| Tarn-et-Garonne (82) | −17,1 % | −17,7 % | −14,1 % | −23,3 % à −3,8 % | 91 | 262 | 3 |
| Seine-Maritime (76) | −16,8 % | −16,6 % | −16,9 % | −19,9 % à −13,9 % | 932 | 1 469 | 18 |
| Tarn (81) | −16,5 % | −17,7 % | −14,2 % | −19,9 % à −8,2 % | 143 | 630 | 5 |
| Aveyron (12) | −16,4 % | −17,7 % | −11,5 % | −19,7 % à −2,4 % | 45 | 100 | 3 |
| Meurthe-et-Moselle (54) | −16,4 % | −17,7 % | −13,1 % | −19,8 % à −5,8 % | 172 | 249 | 6 |
| Manche (50) | −16,3 % | −15,1 % | −18,9 % | −25,0 % à −12,3 % | 131 | 327 | 4 |
| Vendée (85) | −15,8 % | −14,6 % | −17,1 % | −21,5 % à −12,6 % | 343 | 1 109 | 7 |
| Drôme (26) | −15,7 % | −17,7 % | −11,6 % | −17,8 % à −5,0 % | 101 | 390 | 5 |
| Oise (60) | −15,7 % | −15,6 % | −15,8 % | −20,1 % à −11,3 % | 297 | 519 | 11 |
| Loiret (45) | −15,4 % | −17,7 % | −13,5 % | −17,5 % à −9,3 % | 440 | 984 | 11 |
| Calvados (14) | −15,3 % | −15,3 % | −15,4 % | −20,5 % à −9,9 % | 200 | 340 | 5 |
| Marne (51) | −15,3 % | −17,7 % | −12,5 % | −17,2 % à −7,5 % | 291 | 495 | 5 |
| Maine-et-Loire (49) | −15,2 % | −14,8 % | −15,6 % | −19,5 % à −11,4 % | 383 | 1 363 | 14 |
| Eure-et-Loir (28) | −15,1 % | −17,7 % | −11,0 % | −16,5 % à −5,0 % | 235 | 404 | 6 |
| Ain (01) | −14,5 % | −14,1 % | −16,3 % | −24,9 % à −6,6 % | 91 | 197 | 6 |
| Pyrénées-Orientales (66) | −14,4 % | −14,6 % | −13,3 % | −22,6 % à −2,7 % | 42 | 235 | 3 |
| Puy-de-Dôme (63) | −14,2 % | −15,7 % | −12,3 % | −17,4 % à −6,9 % | 271 | 477 | 8 |
| Charente-Maritime (17) | −14,0 % | −12,8 % | −15,6 % | −20,6 % à −10,3 % | 290 | 752 | 4 |
| Indre-et-Loire (37) | −13,5 % | −12,3 % | −14,9 % | −19,5 % à −10,0 % | 243 | 810 | 9 |
| Pyrénées-Atlantiques (64) | −12,9 % | −13,6 % | −11,7 % | −17,3 % à −5,7 % | 146 | 485 | 9 |
| Morbihan (56) | −12,7 % | −13,1 % | −12,3 % | −16,5 % à −7,9 % | 272 | 687 | 8 |
| Gard (30) | −12,0 % | −13,2 % | −8,1 % | −16,4 % à +1,0 % | 72 | 348 | 4 |
| Isère (38) | −10,9 % | −12,2 % | −7,6 % | −14,9 % à +0,3 % | 95 | 205 | 7 |
| Haute-Garonne (31) | −10,8 % | −11,0 % | −10,6 % | −14,6 % à −6,5 % | 284 | 1 144 | 12 |
| Loire-Atlantique (44) | −10,4 % | −9,4 % | −10,9 % | −13,9 % à −7,7 % | 709 | 2 642 | 20 |
| Hérault (34) | −10,1 % | −11,6 % | −5,8 % | −13,5 % à +2,6 % | 65 | 600 | 4 |
| Vaucluse (84) | −10,1 % | −15,0 % | −4,3 % | −9,3 % à +1,1 % | 215 | 675 | 12 |
| Ille-et-Vilaine (35) | −9,9 % | −10,2 % | −9,5 % | −14,0 % à −4,7 % | 348 | 789 | 11 |
| Côte-d'Or (21) | −9,5 % | −10,0 % | −8,6 % | −14,6 % à −2,2 % | 224 | 272 | 5 |
| Gironde (33) | −9,0 % | −8,9 % | −9,0 % | −12,3 % à −5,5 % | 453 | 2 099 | 18 |
| Seine-et-Marne (77) | −9,0 % | −10,3 % | −8,5 % | −11,2 % à −5,7 % | 532 | 1 248 | 23 |
| Essonne (91) | −9,0 % | −9,0 % | −9,0 % | −11,3 % à −6,7 % | 910 | 1 595 | 29 |
| Haute-Savoie (74) | −8,8 % | −8,2 % | −14,0 % | −27,0 % à +1,3 % | 77 | 146 | 4 |
| Hauts-de-Seine (92) | −8,5 % | −7,3 % | −9,9 % | −14,6 % à −4,9 % | 434 | 397 | 8 |
| Savoie (73) | −8,2 % | −8,1 % | −9,3 % | −23,9 % à +8,1 % | 40 | 67 | 2 |
| Yvelines (78) | −8,2 % | −9,3 % | −7,9 % | −10,4 % à −5,4 % | 734 | 1 494 | 29 |
| Val-de-Marne (94) | −7,9 % | −8,0 % | −7,9 % | −11,2 % à −4,4 % | 712 | 767 | 19 |
| Seine-Saint-Denis (93) | −7,4 % | −8,7 % | −6,8 % | −9,9 % à −3,7 % | 1 008 | 931 | 20 |
| Alpes-Maritimes (06) | −7,2 % | −7,3 % | −6,5 % | −17,2 % à +5,7 % | 112 | 313 | 10 |
| Bouches-du-Rhône (13) | −6,9 % | −8,1 % | −4,1 % | −11,2 % à +3,7 % | 148 | 502 | 8 |
| Val-d'Oise (95) | −6,8 % | −9,2 % | −6,0 % | −8,6 % à −3,4 % | 907 | 1 668 | 31 |
| Rhône (69) | −6,4 % | −9,0 % | −4,3 % | −8,6 % à +0,2 % | 382 | 653 | 18 |
| Var (83) | −5,8 % | −7,4 % | −1,6 % | −9,3 % à +6,8 % | 136 | 516 | 9 |
Trop peu de ventes rapprochées de leur DPE (moins de 30 en F ou G, ou moins de 30 en D) : Alpes-de-Haute-Provence (04), Hautes-Alpes (05), Ariège (09), Aude (11), Cantal (15), Creuse (23), Corse-du-Sud (2A), Haute-Corse (2B), Gers (32), Haute-Loire (43), Lot (46), Lozère (48), Haute-Saône (70), Paris (75), Territoire de Belfort (90). Pas de DVF : Moselle (57), Bas-Rhin (67), Haut-Rhin (68).
Couleur : l’écart estimé du département. Il part de l’écart que donne le niveau de prix de ses communes et ne s’en éloigne que si ses propres ventes sont assez nombreuses pour le justifier ; l’écart mesuré sur ses seules ventes, plus incertain, est donné avec son intervalle. F et G sont regroupés pour avoir assez de ventes. En gris : moins de 30 ventes F ou G, ou moins de 30 ventes D, rapprochées de leur DPE. Hachuré : pas de DVF en Alsace-Moselle (livre foncier). Outre-mer : presque aucun DPE rapproché, pas de chiffre. Source : ventes DVF 2022–2025 (DGFiP, via Etalab) rapprochées par adresse de leur DPE (ADEME, DPE établis avant 2026) : 685 971 ventes, dont 522 630 d’appartements dans 877 communes et 163 341 de maisons dans 882 ; calcul Indice Immo. Écart de prix au m² face à un logement classé D, à surface, nombre de pièces, année de vente, période de construction et section cadastrale comparables. Entre crochets ou en trait fin : intervalle à 95 % de l’écart moyen, pas la dispersion entre deux logements.
Mais cette carte est d’abord celle des prix. Une fois le niveau de prix des communes pris en compte, l’écart estimé d’un département reste à moins de 2 points de ce que ses prix laissent attendre dans 75 départements sur 79 pour les appartements, et dans 70 sur 78 pour les maisons : le second bouton de la carte le montre. Ce reste existe : 10 départements pour les appartements et 11 pour les maisons s’écartent de leur niveau de prix au-delà de leur marge d’erreur, quand le hasard seul en donnerait 4. Mais il ne se retrouve pas d’un type de bien à l’autre. Sur les 73 départements mesurés pour les deux, ce que le département ajoute pour les appartements n’a aucun lien avec ce qu’il ajoute pour les maisons (corrélation de −0,02). Dans le Vaucluse, l’écart est plus fort qu’attendu de 2,2 points pour les appartements et plus faible de 5,0 points pour les maisons.
Le test le plus direct consiste à prédire l’écart d’une commune tenue à l’écart du calcul (500 tirages : 70 % des communes pour calculer, 30 % pour vérifier). Avec un seul chiffre par type de bien, l’erreur est de 6,41 points pour les appartements. Avec le niveau de prix, 6,00. En ajoutant le département, 5,94 : un gain de 1 %. En ajoutant la taille de la ville au lieu du département, 6,10, soit moins bien. Pour les maisons : 9,52, puis 8,13, 8,05 et 8,07. Le niveau de prix porte l’information ; le département et la taille de la ville n’y ajoutent presque rien. Une part de l’erreur ne peut pas disparaître : 3,63 et 6,01 points viennent du seul petit nombre de ventes par commune.
Et les étiquettes A, B, C et E ?
- Étiquette E : de −2,6 % (communes chères) à −5,9 % (communes bon marché) pour un appartement ; de −3,8 % à −9,4 % pour une maison.
- Étiquette C : de +3,4 % à +6,1 % pour un appartement ; de +4,1 % à +7,2 % pour une maison.
- Étiquette B : de +8,3 % à +13,6 % pour un appartement ; de +9,3 % à +13,4 % pour une maison.
- Étiquette A : de +13,7 % à +26,3 % pour un appartement, de +16,3 % à +19,3 % pour une maison, sur peu de ventes (453 appartements classés A dans les communes bon marché). Un logement ancien classé A a le plus souvent été entièrement rénové : l’écart mêle l’étiquette et l’état du bien.
Pour les bonnes étiquettes, l’âge de l’immeuble compte. Dans les immeubles d’avant 2013, un appartement classé A ou B se vend 10,2 % au-dessus d’un D (entre +9,4 et +10,9 ; 15 349 ventes). Dans ceux construits depuis 2013, où presque tout est classé A, B ou C, l’écart tombe à 3,2 % (entre +1,3 et +5,1 ; 7 159 ventes) : le prix du récent est déjà dans la période de construction.
Quel écart pour votre type de bien et votre niveau de prix ?
Choisissez appartement ou maison, saisissez le prix médian au m² de votre secteur (ou choisissez une ville de 50 000 habitants ou plus) et une surface. Le graphique donne l’écart de chaque étiquette face à D, en pourcentage et en euros, pour le niveau de prix correspondant. Quand la ville a assez de ventes, son propre écart F ou G s’affiche en dessous, avec son intervalle.
| Type et prix médian de la commune | Ventes | A | B | C | E | F | G |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Appartements, jusqu’à 2 500 €/m² | 139 082 | +26,3 %+21,7 % à +31,1 % | +13,6 %+12,2 % à +15,0 % | +6,1 %+5,6 % à +6,6 % | −5,9 %−6,4 % à −5,4 % | −11,8 %−12,6 % à −10,9 % | −14,3 %−15,7 % à −12,9 % |
| Appartements, de 2 500 à 3 500 €/m² | 142 941 | +13,7 %+10,7 % à +16,9 % | +9,5 %+8,6 % à +10,5 % | +3,9 %+3,4 % à +4,3 % | −4,1 %−4,6 % à −3,6 % | −7,2 %−8,0 % à −6,3 % | −10,8 %−12,1 % à −9,4 % |
| Appartements, plus de 3 500 €/m² | 240 607 | +14,7 %+11,9 % à +17,7 % | +8,3 %+7,3 % à +9,3 % | +3,4 %+2,9 % à +3,8 % | −2,6 %−3,0 % à −2,2 % | −5,1 %−5,6 % à −4,5 % | −7,3 %−8,0 % à −6,6 % |
| Maisons, jusqu’à 2 800 €/m² | 82 183 | +17,2 %+15,1 % à +19,5 % | +13,4 %+11,9 % à +14,9 % | +7,2 %+6,5 % à +7,9 % | −9,4 %−10,0 % à −8,9 % | −17,8 %−18,5 % à −17,0 % | −22,3 %−23,3 % à −21,2 % |
| Maisons, de 2 800 à 4 200 €/m² | 54 968 | +16,3 %+14,2 % à +18,4 % | +9,3 %+7,9 % à +10,7 % | +4,6 %+3,9 % à +5,2 % | −4,9 %−5,5 % à −4,2 % | −8,5 %−9,5 % à −7,4 % | −8,7 %−10,0 % à −7,4 % |
| Maisons, plus de 4 200 €/m² | 26 190 | +19,3 %+15,6 % à +23,0 % | +10,0 %+7,8 % à +12,2 % | +4,1 %+2,9 % à +5,4 % | −3,8 %−5,1 % à −2,5 % | −5,1 %−6,7 % à −3,4 % | −8,9 %−10,8 % à −7,0 % |
Logements classés F ou G face aux D, ville par ville
| Ville | Appartements, €/m² 2025 | Écart F ou G | Maisons, €/m² 2025 | Écart F ou G |
|---|---|---|---|---|
| Aix-en-Provence | 4 826 | +7,1 %−1,8 % à +17,0 % · 40 F ou G, 544 D | — | — |
| Albi | 2 414 | −9,1 %−18,2 % à +1,1 % · 31 F ou G, 209 D | 2 043 | −13,2 %−20,1 % à −5,8 % · 66 F ou G, 201 D |
| Amiens | 2 507 | −11,1 %−18,7 % à −2,7 % · 90 F ou G, 451 D | 2 270 | −18,1 %−22,4 % à −13,6 % · 178 F ou G, 419 D |
| Angers | 3 162 | −11,3 %−15,6 % à −6,7 % · 154 F ou G, 1 221 D | 3 333 | −14,6 %−20,0 % à −8,9 % · 84 F ou G, 368 D |
| Annecy | 5 105 | −12,9 %−17,2 % à −8,4 % · 288 F ou G, 888 D | — | — |
| Antibes | 5 172 | +2,3 %−5,5 % à +10,7 % · 76 F ou G, 1 128 D | — | — |
| Antony | 5 151 | −4,0 %−10,8 % à +3,3 % · 78 F ou G, 214 D | 5 792 | −5,0 %−16,9 % à +8,5 % · 87 F ou G, 68 D |
| Argenteuil | 3 100 | −11,7 %−18,6 % à −4,3 % · 131 F ou G, 245 D | 3 797 | −5,5 %−11,3 % à +0,6 % · 142 F ou G, 117 D |
| Asnières-sur-Seine | 6 200 | −4,9 %−8,8 % à −0,8 % · 509 F ou G, 624 D | — | — |
| Aubervilliers | 4 000 | −12,0 %−17,5 % à −6,2 % · 179 F ou G, 181 D | — | — |
| Aulnay-sous-Bois | 3 130 | −1,2 %−11,3 % à +10,2 % · 70 F ou G, 98 D | 3 714 | −6,4 %−12,4 % à 0,0 % · 101 F ou G, 99 D |
| Avignon | 2 323 | −7,1 %−11,8 % à −2,1 % · 193 F ou G, 567 D | 2 465 | −15,4 %−22,5 % à −7,6 % · 73 F ou G, 181 D |
| Bayonne | 4 000 | −5,5 %−11,6 % à +1,0 % · 61 F ou G, 447 D | — | — |
| Beauvais | 1 775 | −17,7 %−26,3 % à −8,2 % · 55 F ou G, 227 D | 2 210 | −14,2 %−20,3 % à −7,6 % · 74 F ou G, 123 D |
| Besançon | 2 175 | −10,3 %−16,8 % à −3,3 % · 132 F ou G, 1 065 D | 2 766 | −21,7 %−35,1 % à −5,6 % · 33 F ou G, 68 D |
| Béziers | 1 634 | −11,8 %−25,4 % à +4,3 % · 45 F ou G, 491 D | — | — |
| Bondy | 2 821 | +4,1 %−9,9 % à +20,3 % · 70 F ou G, 136 D | 3 475 | −12,3 %−21,2 % à −2,4 % · 63 F ou G, 46 D |
| Bordeaux | 4 126 | −7,8 %−11,0 % à −4,5 % · 282 F ou G, 1 785 D | 4 833 | −8,8 %−15,1 % à −2,1 % · 107 F ou G, 417 D |
| Boulogne-Billancourt | 8 277 | −3,7 %−7,9 % à +0,6 % · 590 F ou G, 910 D | — | — |
| Bourges | 1 611 | −4,1 %−10,5 % à +2,9 % · 82 F ou G, 447 D | 1 732 | −22,4 %−28,0 % à −16,3 % · 113 F ou G, 238 D |
| Brest | 2 166 | −15,1 %−18,7 % à −11,4 % · 175 F ou G, 2 287 D | 2 416 | −19,7 %−24,5 % à −14,6 % · 141 F ou G, 379 D |
| Caen | 2 980 | −6,4 %−9,7 % à −2,9 % · 270 F ou G, 1 369 D | 3 551 | −19,3 %−25,3 % à −12,8 % · 122 F ou G, 167 D |
| Cagnes-sur-Mer | 4 737 | −2,6 %−9,5 % à +4,8 % · 44 F ou G, 444 D | — | — |
| Calais | — | — | 1 545 | −25,3 %−31,8 % à −18,3 % · 76 F ou G, 329 D |
| Cannes | 5 737 | −15,4 %−20,6 % à −9,8 % · 139 F ou G, 1 270 D | — | — |
| Chambéry | 2 972 | −13,1 %−22,1 % à −3,1 % · 104 F ou G, 727 D | — | — |
| Champigny-sur-Marne | 3 647 | −8,7 %−16,0 % à −0,8 % · 96 F ou G, 207 D | 4 403 | −7,0 %−16,7 % à +3,9 % · 75 F ou G, 87 D |
| Chelles | 3 395 | −2,3 %−13,0 % à +9,6 % · 40 F ou G, 184 D | 3 651 | −4,1 %−9,1 % à +1,2 % · 66 F ou G, 141 D |
| Cherbourg-en-Cotentin | — | — | 2 353 | −22,7 %−29,6 % à −15,2 % · 71 F ou G, 187 D |
| Cholet | — | — | 2 087 | −21,3 %−28,0 % à −14,0 % · 58 F ou G, 415 D |
| Clamart | 5 598 | −7,5 %−12,4 % à −2,3 % · 167 F ou G, 266 D | 6 909 | −11,5 %−21,1 % à −0,8 % · 51 F ou G, 59 D |
| Clermont-Ferrand | 2 107 | −14,2 %−17,1 % à −11,2 % · 403 F ou G, 1 616 D | 2 383 | −18,2 %−26,6 % à −8,9 % · 118 F ou G, 162 D |
| Clichy | 6 946 | −3,7 %−8,1 % à +0,9 % · 234 F ou G, 366 D | — | — |
| Colombes | 5 016 | −1,5 %−5,3 % à +2,5 % · 340 F ou G, 226 D | 6 872 | −6,3 %−14,5 % à +2,8 % · 119 F ou G, 66 D |
| Corbeil-Essonnes | 2 567 | −5,2 %−14,0 % à +4,6 % · 102 F ou G, 260 D | 2 826 | −10,4 %−18,9 % à −1,1 % · 46 F ou G, 55 D |
| Courbevoie | 6 638 | −4,9 %−7,9 % à −1,9 % · 288 F ou G, 565 D | — | — |
| Créteil | 3 536 | −3,4 %−8,2 % à +1,6 % · 123 F ou G, 413 D | — | — |
| Dijon | 2 689 | −10,6 %−13,3 % à −7,7 % · 559 F ou G, 2 008 D | 3 254 | −12,1 %−17,2 % à −6,7 % · 153 F ou G, 130 D |
| Drancy | 3 211 | −4,7 %−14,1 % à +5,8 % · 111 F ou G, 110 D | — | — |
| Dunkerque | 2 251 | −11,8 %−19,9 % à −3,0 % · 66 F ou G, 318 D | 2 016 | −20,5 %−27,8 % à −12,5 % · 90 F ou G, 278 D |
| Épinay-sur-Seine | 2 791 | −5,3 %−12,1 % à +2,0 % · 94 F ou G, 134 D | — | — |
| Fontenay-sous-Bois | 5 548 | −0,6 %−5,4 % à +4,4 % · 172 F ou G, 203 D | 7 018 | −10,0 %−20,1 % à +1,3 % · 38 F ou G, 36 D |
| Gennevilliers | 4 632 | −14,1 %−23,3 % à −3,9 % · 40 F ou G, 54 D | — | — |
| Grasse | 3 038 | −16,0 %−29,9 % à +0,6 % · 34 F ou G, 354 D | — | — |
| Grenoble | 2 500 | −10,2 %−13,2 % à −7,1 % · 403 F ou G, 2 539 D | — | — |
| Hyères | 4 010 | −4,5 %−12,8 % à +4,6 % · 39 F ou G, 387 D | — | — |
| Issy-les-Moulineaux | 7 641 | −10,0 %−15,4 % à −4,3 % · 165 F ou G, 361 D | — | — |
| Ivry-sur-Seine | 4 949 | −3,9 %−9,6 % à +2,0 % · 166 F ou G, 207 D | — | — |
| La Roche-sur-Yon | 2 434 | −0,5 %−9,9 % à +9,9 % · 32 F ou G, 296 D | 2 345 | −14,3 %−18,7 % à −9,7 % · 69 F ou G, 308 D |
| La Rochelle | 4 784 | −5,8 %−12,2 % à +1,0 % · 61 F ou G, 700 D | 4 288 | −15,3 %−20,7 % à −9,5 % · 107 F ou G, 270 D |
| Le Havre | 2 167 | −5,2 %−8,2 % à −2,1 % · 473 F ou G, 1 362 D | 2 374 | −21,9 %−26,1 % à −17,5 % · 273 F ou G, 385 D |
| Le Mans | 1 961 | −12,1 %−17,5 % à −6,2 % · 103 F ou G, 1 008 D | 2 179 | −21,2 %−25,1 % à −17,2 % · 152 F ou G, 729 D |
| Levallois-Perret | 8 904 | −3,4 %−7,2 % à +0,5 % · 294 F ou G, 482 D | — | — |
| Lille | 3 678 | −5,3 %−9,7 % à −0,7 % · 243 F ou G, 1 477 D | 2 783 | −26,4 %−34,1 % à −17,7 % · 90 F ou G, 232 D |
| Limoges | 1 530 | −7,9 %−12,7 % à −3,0 % · 145 F ou G, 1 125 D | 1 856 | −25,8 %−31,0 % à −20,2 % · 138 F ou G, 292 D |
| Lorient | 2 600 | −17,0 %−23,5 % à −9,8 % · 69 F ou G, 661 D | 3 040 | −20,3 %−28,0 % à −11,8 % · 59 F ou G, 149 D |
| Lyon | 4 439 | −8,1 %−10,1 % à −6,0 % · 856 F ou G, 5 336 D | 5 459 | −10,2 %−33,1 % à +20,6 % · 42 F ou G, 38 D |
| Maisons-Alfort | 5 450 | −5,9 %−11,3 % à −0,1 % · 162 F ou G, 311 D | — | — |
| Marseille | 3 222 | −5,9 %−9,7 % à −2,1 % · 486 F ou G, 5 273 D | 4 638 | +5,5 %−7,8 % à +20,9 % · 95 F ou G, 265 D |
| Massy | 4 072 | −7,6 %−19,4 % à +6,0 % · 37 F ou G, 316 D | — | — |
| Meaux | 3 036 | −6,1 %−15,5 % à +4,3 % · 30 F ou G, 247 D | — | — |
| Mérignac | — | — | 3 947 | −9,4 %−18,5 % à +0,7 % · 31 F ou G, 194 D |
| Montauban | 1 965 | −8,5 %−15,8 % à −0,6 % · 32 F ou G, 340 D | 2 190 | −14,1 %−23,2 % à −3,9 % · 47 F ou G, 154 D |
| Montpellier | 3 400 | −9,2 %−13,0 % à −5,3 % · 154 F ou G, 2 097 D | — | — |
| Montreuil | 6 000 | −9,0 %−12,4 % à −5,4 % · 321 F ou G, 455 D | 6 042 | −2,3 %−19,9 % à +19,2 % · 56 F ou G, 40 D |
| Nancy | 2 259 | −14,5 %−18,0 % à −11,0 % · 265 F ou G, 1 398 D | 2 503 | −16,3 %−26,8 % à −4,3 % · 36 F ou G, 73 D |
| Nanterre | 4 867 | −3,6 %−11,3 % à +4,7 % · 96 F ou G, 166 D | — | — |
| Nantes | 3 389 | −9,9 %−12,6 % à −7,1 % · 434 F ou G, 3 006 D | 4 100 | −16,5 %−22,1 % à −10,5 % · 124 F ou G, 567 D |
| Neuilly-sur-Seine | 10 408 | −2,5 %−5,2 % à +0,4 % · 359 F ou G, 610 D | — | — |
| Nice | 4 857 | −0,7 %−3,8 % à +2,4 % · 780 F ou G, 5 293 D | — | — |
| Nîmes | 2 172 | −12,4 %−17,1 % à −7,4 % · 96 F ou G, 994 D | 2 811 | −13,6 %−24,0 % à −1,7 % · 43 F ou G, 174 D |
| Niort | — | — | 2 032 | −19,2 %−25,4 % à −12,4 % · 84 F ou G, 432 D |
| Noisy-le-Grand | — | — | 4 384 | −13,5 %−27,8 % à +3,8 % · 40 F ou G, 89 D |
| Orléans | 2 545 | −10,6 %−14,1 % à −7,0 % · 241 F ou G, 1 000 D | 2 556 | −11,8 %−18,3 % à −4,9 % · 75 F ou G, 272 D |
| Pantin | 5 864 | −4,9 %−9,4 % à −0,2 % · 190 F ou G, 267 D | — | — |
| Paris | 9 706 | −4,0 %−4,8 % à −3,1 % · 12 721 F ou G, 18 769 D | — | — |
| Pau | 2 172 | −16,3 %−21,9 % à −10,3 % · 147 F ou G, 1 570 D | 2 534 | −10,9 %−19,8 % à −1,0 % · 40 F ou G, 161 D |
| Perpignan | 1 500 | −10,9 %−18,0 % à −3,3 % · 60 F ou G, 919 D | 2 222 | −17,2 %−26,1 % à −7,2 % · 32 F ou G, 176 D |
| Pessac | — | — | 3 763 | −14,3 %−21,9 % à −5,9 % · 32 F ou G, 237 D |
| Poitiers | 2 200 | −15,8 %−22,8 % à −8,2 % · 75 F ou G, 545 D | 2 053 | −14,4 %−19,9 % à −8,7 % · 63 F ou G, 246 D |
| Quimper | 2 145 | −14,0 %−24,8 % à −1,7 % · 72 F ou G, 656 D | 2 273 | −23,4 %−28,7 % à −17,6 % · 118 F ou G, 289 D |
| Reims | 2 644 | −10,3 %−13,5 % à −6,9 % · 366 F ou G, 1 459 D | 2 679 | −15,1 %−20,7 % à −9,0 % · 146 F ou G, 258 D |
| Rennes | 3 699 | −11,0 %−14,4 % à −7,5 % · 320 F ou G, 2 234 D | 4 500 | −8,6 %−13,5 % à −3,4 % · 110 F ou G, 203 D |
| Roubaix | — | — | 1 349 | −28,9 %−39,8 % à −15,9 % · 62 F ou G, 181 D |
| Rouen | 2 688 | −9,8 %−12,9 % à −6,6 % · 419 F ou G, 1 271 D | 2 769 | −19,6 %−25,3 % à −13,5 % · 105 F ou G, 144 D |
| Rueil-Malmaison | 5 440 | −3,3 %−10,0 % à +3,8 % · 133 F ou G, 395 D | 7 511 | −13,3 %−20,1 % à −5,9 % · 67 F ou G, 85 D |
| Saint-Denis | 3 883 | −13,8 %−21,9 % à −4,7 % · 150 F ou G, 322 D | — | — |
| Saint-Étienne | 1 188 | −15,7 %−19,5 % à −11,7 % · 545 F ou G, 2 487 D | 2 217 | −16,0 %−29,1 % à −0,4 % · 61 F ou G, 105 D |
| Saint-Maur-des-Fossés | 5 306 | −3,7 %−7,2 % à 0,0 % · 398 F ou G, 463 D | 6 746 | −10,8 %−18,5 % à −2,4 % · 120 F ou G, 91 D |
| Saint-Nazaire | 2 796 | −10,3 %−15,9 % à −4,4 % · 91 F ou G, 414 D | 2 866 | −4,6 %−10,7 % à +2,0 % · 97 F ou G, 304 D |
| Saint-Ouen-sur-Seine | 6 342 | −8,9 %−14,5 % à −2,9 % · 153 F ou G, 243 D | — | — |
| Saint-Quentin | — | — | 1 103 | −29,2 %−35,3 % à −22,5 % · 154 F ou G, 190 D |
| Sarcelles | 1 979 | −5,8 %−15,5 % à +5,0 % · 34 F ou G, 103 D | — | — |
| Sartrouville | 3 680 | −10,6 %−17,0 % à −3,7 % · 49 F ou G, 248 D | 5 220 | −9,8 %−15,8 % à −3,3 % · 82 F ou G, 79 D |
| Sevran | — | — | 3 333 | −6,1 %−15,0 % à +3,8 % · 57 F ou G, 54 D |
| Toulon | 2 692 | −10,6 %−15,9 % à −5,0 % · 151 F ou G, 1 553 D | — | — |
| Toulouse | 3 283 | −8,8 %−11,5 % à −6,1 % · 478 F ou G, 3 694 D | 3 693 | −4,2 %−9,8 % à +1,7 % · 168 F ou G, 470 D |
| Tourcoing | — | — | 1 810 | −20,3 %−26,7 % à −13,5 % · 88 F ou G, 293 D |
| Tours | 2 830 | −9,5 %−13,2 % à −5,6 % · 245 F ou G, 1 107 D | 3 215 | −18,6 %−23,7 % à −13,2 % · 92 F ou G, 289 D |
| Troyes | 1 554 | −10,6 %−17,4 % à −3,4 % · 130 F ou G, 798 D | 1 875 | −17,9 %−27,1 % à −7,7 % · 94 F ou G, 98 D |
| Valence | 1 971 | −8,8 %−12,8 % à −4,6 % · 109 F ou G, 633 D | 2 502 | −7,3 %−19,8 % à +7,2 % · 34 F ou G, 123 D |
| Vannes | 3 872 | −9,6 %−21,3 % à +3,7 % · 48 F ou G, 493 D | 4 098 | −7,6 %−15,4 % à +0,8 % · 44 F ou G, 118 D |
| Vénissieux | 2 487 | −14,4 %−22,5 % à −5,4 % · 52 F ou G, 250 D | — | — |
| Versailles | 6 450 | −8,4 %−11,9 % à −4,8 % · 255 F ou G, 667 D | — | — |
| Villejuif | 4 733 | −4,6 %−10,1 % à +1,2 % · 102 F ou G, 190 D | 5 752 | −4,1 %−16,0 % à +9,5 % · 48 F ou G, 30 D |
| Villeurbanne | 3 563 | −7,3 %−10,8 % à −3,7 % · 228 F ou G, 1 391 D | — | — |
| Vitry-sur-Seine | 3 845 | −5,0 %−9,1 % à −0,7 % · 142 F ou G, 198 D | 4 650 | +12,3 %−18,3 % à +54,3 % · 42 F ou G, 41 D |
Montants : surface × prix au m² × écart, arrondis à 100 €. C’est un ordre de grandeur pour un logement moyen de l’étiquette, pas une estimation de votre bien : deux logements de même étiquette se vendent à des prix très différents. Villes proposées : 50 000 habitants ou plus, avec au moins 30 ventes F ou G et 30 ventes D rapprochées de leur DPE. L’étiquette A repose sur peu de ventes, souvent des logements entièrement rénovés. Un tiret : moins de 30 ventes en F ou G, ou moins de 30 en D. Source : ventes DVF 2022–2025 (DGFiP, via Etalab) rapprochées par adresse de leur DPE (ADEME, DPE établis avant 2026) : 685 971 ventes, dont 522 630 d’appartements dans 877 communes et 163 341 de maisons dans 882 ; calcul Indice Immo. Écart de prix au m² face à un logement classé D, à surface, nombre de pièces, année de vente, période de construction et section cadastrale comparables. Entre crochets ou en trait fin : intervalle à 95 % de l’écart moyen, pas la dispersion entre deux logements.
Comment ces écarts sont-ils mesurés ?
- Le rapprochement. Une vente DVF est reliée à un DPE quand ils portent la même adresse et le même type de bien, que les surfaces diffèrent de 10 % au plus et que le DPE a été établi entre 18 mois avant la vente et un mois après. Quand plusieurs DPE d’étiquettes différentes conviennent, la vente est écartée. On retrouve ainsi le DPE de 52,6 % des ventes d’appartements et de 30,9 % des ventes de maisons.
- Pas de rapprochement par simple proximité. Sur les 50 plus grandes communes, les ventes reliées à un DPE situé à moins de 40 mètres mais pas à la même adresse ne montraient presque aucun écart (F −1,4 %, G −3,2 % pour les appartements, contre −5,8 % et −8,3 % à la même adresse) : c’étaient surtout de mauvais appariements. Elles ont été retirées.
- « À caractéristiques comparables ». Le calcul compare le prix au m² de logements de même surface, même nombre de pièces, vendus la même année dans la même commune, construits à la même période et situés dans la même section cadastrale. Il ne connaît ni l’étage, ni l’état général, ni le mode de chauffage.
- Le test du hasard. En redistribuant les étiquettes au hasard entre les ventes d’une même commune, 20 fois, l’écart moyen obtenu va de −0,1 % à +0,5 % selon l’étiquette : zéro, comme attendu. Les écarts mesurés ne sortent donc pas du calcul lui-même.
- Les seuils. Aucun chiffre n’est publié pour un groupe de moins de 30 ventes rapprochées par étiquette. Les DPE établis depuis le 1er janvier 2026, calculés autrement, ne sont pas utilisés.
Ce que ces chiffres ne disent pas
- Ce n’est pas ce que rapporte une rénovation. L’écart compare des logements différents, vendus avec des étiquettes différentes. Un logement classé F est souvent aussi en moins bon état général, ce que ni DVF ni le DPE ne décrivent. Rien ici ne dit de combien le prix d’un logement donné changerait après travaux.
- Seules les ventes dont le DPE a été retrouvé à l’adresse sont mesurées : environ une vente d’appartement sur deux, moins d’une vente de maison sur trois. Les appartements d’immeubles n’ayant qu’un DPE collectif n’y sont pas.
- L’écart bouge dans le temps. Dans les 50 plus grandes communes, celui des appartements classés F est passé de −3,7 % sur les ventes de 2022 (entre −4,8 et −2,6) à −7,2 % sur celles de 2023 à 2025 (entre −7,9 et −6,5). Celui des maisons classées F a moins bougé : −12,7 % puis −14,8 %, avec des intervalles qui se recouvrent. Ces chiffres seront recalculés à chaque mise à jour DVF.
- Les maisons des communes de prix intermédiaire (2 800 à 4 200 €/m²) sont le groupe le moins solide : F et G y sont mesurés au même niveau (−8,5 % et −8,7 %), et l’écart G y est de −16,3 % quand le calcul ne porte que sur les 50 plus grandes communes.
- L’étiquette A repose sur peu de ventes et se confond avec une rénovation complète.
- Outre-mer : presque aucun DPE n’a pu être rapproché d’une vente. Tous les chiffres sont mesurés en métropole. Alsace et Moselle : pas de DVF, donc pas de mesure.
- Communes de plus de 10 000 habitants seulement : les communes plus petites et rurales ne sont pas dans le calcul.
- Les Notaires de France ont publié fin 2025 une étude nationale sur les ventes de 2024. Nous n’avons pu la lire qu’à travers la presse qui la cite : −8 % en F et −12 % en G pour les appartements, −18 % et −25 % pour les maisons, face à D. Ces chiffres portent sur toute la France, petites communes comprises, et sur une seule année ; ils ne se comparent pas terme à terme aux nôtres, mais vont dans le même sens.
Ce que cela change dans l’estimateur
Depuis le 7 octobre 2026, l’estimateur applique ces écarts au lieu d’une fourchette unique pour toute la France. Pour un appartement classé F, la valeur centrale est de −12 % là où le prix médian du quartier ne dépasse pas 2 500 €/m² (fourchette de −7,5 à −16,5 %) et de −5 % au-dessus de 3 500 €/m² (de −0,5 à −9,5 %) ; pour une maison classée F dans un quartier à 2 800 €/m² ou moins, de −18 % (de −13,5 à −22,5 %). La fourchette est volontairement plus large que l’intervalle statistique : deux logements de même étiquette ne se vendent pas au même prix. Par prudence, l’étiquette A y prend la valeur de B, et A ou B celle de C dans un immeuble récent, pour ne pas compter deux fois une rénovation ou une construction neuve.
- Estimer un bien avec son étiquette DPE : la fourchette tient compte du type de bien et du niveau de prix du quartier
- Où sont les logements classés F et G : la carte des passoires thermiques par département
- Logements classés F interdits à la location en 2028 : le calendrier et les villes concernées
- Saint-Étienne : prix au m² et part de DPE F ou G
- Paris : prix au m² et part de DPE F ou G
- Méthodologie : comment l’estimateur applique l’écart de prix par étiquette